Le contrat d’Agent Commercial génère le paiement d’une indemnité compensatrice dès lors qu’il est mis un terme au contrat sauf pour :
- L’existence d’une faute grave
- La résiliation du contrat à l’initiative de l’Agent Commercial
Au regard de la charge représentée par le paiement de l’indemnité compensatrice à l’Agent Commercial, l’Agent Immobilier invoque régulièrement des manquements par l’Agent Commercial à ses obligations pour tenter de caractériser l’existence d’une faute grave privative du paiement de l’indemnité compensatrice.
Cependant, la faute grave est définie par la jurisprudence comme étant la faute qui, du fait et au regard de sa nature, porte gravement atteinte aux intérêts d’une partie, la gravité de la faute devant rendre impossible le maintien et la poursuite du contrat.
Par conséquent, au regard des critères ainsi définis par la jurisprudence, il convient de rappeler que la faute grave doit être notifiée par l’Agent Immobilier à l’Agent Commercial dès qu’il en a connaissance, et ne doit pas être de nature à permettre une poursuite des relations commerciales, laquelle serait contraire à la notion de « gravité » du manquement relevé et imputé à l’Agent Commercial.
Décisions rendues par des Cours d’appel et par la Cour de cassation
Quelques décisions ont été rendues par des Cours d’Appel et par la Cour de cassation, par exemple :
- Le dénigrement (Cour de Cassation – Chambre Commerciale du 8.02.2011)
- Des actes et faits de concurrence (Cour d’Appel de GRENOBLE du 23.06.2011 et Cour d’Appel de COLMAR du 20.09.2011).
Au regard de la jurisprudence sur la notion de faute grave, il peut donc être indiqué et conseillé certaines pratiques et certains comportements pour tenter de limiter les hypothèses dans lesquelles l’Agent Immobilier serait amené et tenté d’invoquer une faute grave à l’encontre de l’Agent Commercial pour échapper à son obligation de paiement de l’indemnité compensatrice.
Le principal et essentiel conseil est de procéder à une exécution loyale et de bonne foi du contrat. Ainsi, il convient notamment de respecter au mieux les clauses contractuelles.
Une précision concernant les « clauses d’objectifs » et les obligations d’informations
Ces clauses peuvent s’assimiler à des obligations relevant du salariat et en aucun cas il n’est de jurisprudence constante que le non-respect de ces clauses d’objectifs ou le non-établissement de comptes – rendus peuvent justifier une rupture du contrat pour faute grave, ces manquements n’étant aucunement caractéristiques de manquements graves de la part de l’Agent Commercial.
La notion de “non-concurrence”
L’obligation de non – concurrence est essentielle à respecter, notamment au regard des décisions rendues qui ont retenu l’existence d’une faute grave de nature à priver l’Agent Commercial du droit au paiement de son indemnité compensatrice.
Une discussion se pose concernant la notion de « non-concurrence » et plus précisément le fait de savoir si cette obligation de non-concurrence porte sur des activités « similaires » ou sur la représentation « d’entreprises concurrentes ».
En effet, l’Agent Commercial ne peut représenter des « entreprises concurrentes » qu’avec l’accord de l’Agent Immobilier.
La question se pose donc de savoir précisément ce que recouvre la notion « d’entreprise concurrente », à savoir si l’obligation porte effectivement sur une absence de représentation de produits d’une entreprise qui exerce une activité concurrente. La jurisprudence tend à retenir cette hypothèse.
Il faut donc être extrêmement prudent et ne pas hésiter à informer l’Agent Immobilier de tous les contrats existant au jour de la signature du contrat avec lui, de l’informer de tous les contrats nouveaux.
Le conseil est dans cette hypothèse d’aviser l’Agent Immobilier de ce qu’il est envisagé de régulariser un contrat avec l’entreprise dont il est question, sur des produits identifiés, et lui indiquer qu’à défaut de notification d’un refus de sa part dans un délai de 10 ou 15 jours, le contrat ainsi soumis sera régularisé avec la nouvelle entreprise.
Communiquer et confirmer ses positions par mail
En outre, il est extrêmement important de communiquer et de confirmer les positions et les échanges « oraux » par écrit.
Il ne faut donc pas hésiter à utiliser le mail pour rappeler à l’Agent Immobilier toutes les éventuelles évolutions ou tous les accords convenus, notamment par oral lors de rendez-vous ou lors de discussions téléphoniques.
De même, tout grief qui serait rapporté par l’Agent Immobilier ne doit jamais être laissé sans réponse de la part de l’Agent Commercial, et quand bien même un grief serait justifié, il convient d’y répondre et d’apporter tous les justificatifs et toutes les motivations nécessaires.
Il convient de garder à l’esprit que la poursuite du contrat malgré la notification de ces griefs, notamment au regard de la réponse apportée par l’Agent Commercial, privera l’Agent Immobilier de la possibilité de considérer ces griefs comme constituant des fautes graves.
Manquement des obligations de l’Agent Immobilier
Enfin, en cas de manquements par l’Agent Immobilier à ses propres obligations, tels des non-paiements de commissions, des retards de paiement de commissions, ou des modifications des taux de commissions, il faut également impérativement lui notifier lesdits manquements dans un premier temps par mail, et si le manquement n’est pas régularisé, ou perdure, par lettre RAR.
L’idée et le conseil essentiels sont donc de ne pas hésiter à communiquer par écrit avec l’Agent Immobilier, à l’informer au maximum de l’évolution et du déroulement du contrat, mais également à lui notifier tous les manquements relatifs à l’exécution de ce contrat.
Il s’agit de conseils de prudence, destinés à éviter la rupture du contrat pour faute grave, et ainsi de nature à permettre à l’Agent Commercial d’obtenir le paiement de son indemnité compensatrice.
