Le contrat d’agent commercial inclut généralement le paiement d’une indemnité compensatrice lors de sa résiliation, sauf en cas de :
- Faute grave
- Résiliation à l’initiative de l’agent commercial
Comprendre la faute grave
La faute grave, telle que définie par la jurisprudence, est une faute qui porte gravement atteinte aux intérêts d’une partie et rend impossible la poursuite du contrat. Pour que l’agent immobilier invoque une faute grave, celle-ci doit être notifiée dès qu’elle est connue et doit empêcher toute poursuite des relations commerciales.
Jurisprudence et décisions importantes
Plusieurs décisions de cours d’appel et de la Cour de cassation ont défini la faute grave :
- Dénigrement : Cour de Cassation – Chambre Commerciale du 8.02.2011
- Actes et faits de concurrence : Cour d’Appel de Grenoble du 23.06.2011 et Cour d’Appel de Colmar du 20.09.2011
Conseils pour limiter les risques de faute grave
- Exécution Loyale et de Bonne Foi du Contrat : Respectez strictement les clauses contractuelles.
- Obligations de Non-Concurrence : Ne représentez pas d’entreprises concurrentes sans l’accord de l’agent immobilier.
- Communication et Documentation : Utilisez les courriels pour confirmer tous les échanges oraux, évolutions, et accords.
- Répondre aux Griefs : Répondez à tous les griefs de l’agent immobilier avec des justificatifs et motivations nécessaires.
Clauses d’objectifs et obligations d’informations
Les clauses d’objectifs peuvent ressembler à des obligations salariales. Toutefois, le non-respect de ces clauses ou l’absence de comptes-rendus ne justifie pas nécessairement une rupture pour faute grave.
Non-concurrence : précautions a prendre
L’obligation de non-concurrence est essentielle. Informez l’agent immobilier de tous les contrats existants et nouveaux. Notifiez-lui les contrats envisagés, en précisant que l’absence de refus dans un délai de 10 à 15 jours signifie acceptation.
Importance de la communication écrite
- Confirmez par Écrit : Utilisez les courriels pour confirmer les échanges oraux et les évolutions contractuelles.
- Répondez aux Griefs : Ne laissez aucun grief sans réponse écrite.
- Notifiez les Manquements : En cas de manquements de l’agent immobilier (non-paiement de commissions, retards, modifications des taux), notifiez-les par email puis par lettre recommandée avec accusé de réception si nécessaire.
Conclusion
Pour éviter la rupture du contrat pour faute grave et garantir le paiement de l’indemnité compensatrice, il est crucial de maintenir une communication transparente et documentée avec l’agent immobilier. Respectez les clauses contractuelles et soyez proactif dans la gestion des obligations et des manquements.
