Dans un secteur immobilier de plus en plus concurrentiel, il est essentiel pour tout agent commercial de connaître les limites de la concurrence licite… et de savoir quand un comportement devient déloyal.
1. La clientèle n’appartient à personne
En droit français, la clientèle est libre. Cela signifie qu’aucun professionnel ne peut revendiquer la « propriété » d’une clientèle. Résultat : une grande partie des litiges en concurrence déloyale se heurte au principe de libre concurrence. Toutefois, certains comportements dépassent la ligne rouge.
2. Le dénigrement est interdit
Dénigrer une personne que ce soit sur ses prix, ses méthodes ou sa réputation est interdit et puni par la jurisprudence. Le Code de déontologie des agents immobiliers (article 23) est clair : aucun acte déloyal ne doit porter atteinte à un autre professionnel.
À retenir : un simple message malveillant diffusé à des clients peut être qualifié de dénigrement, sauf s’il s’agit d’un sujet d’intérêt général, fondé sur des faits avérés, et exprimé avec mesure (Cass. Com., 4 mars 2020).
3. Le détournement de clients par un ancien collaborateur peut être sanctionné sévèrement.
Si le contrat comporte une clause valide de non-concurrence post contractuelle, tout acte de concurrence est interdit, même s’il n’est pas « déloyal » en apparence.
Sans clause de non-concurrence : la concurrence est libre. Il faudra alors prouver un comportement fautif (par exemple : utilisation des mandats d’un ancien mandant, etc.).
4. Ne pas respecter la loi = concurrence déloyale
Un agent immobilier qui ne respecte pas la réglementation commet un acte de concurrence déloyale vis-à-vis des professionnels sérieux.
Exemples concrets :
- Confier la direction d’une succursale à un agent commercial,
- Utiliser le « portage salarial » pour ses agents commerciaux,
- Publier des annonces sans DPE,
- Exercer sans carte professionnelle.
Ces infractions exposent à des sanctions judiciaires… et à des litiges entre professionnels.
Ce que vous pouvez faire concrètement
- Vérifiez vos contrats : clause de non-concurrence, confidentialité, propriété des fichiers… tout doit être clair dès le départ.
- Restez professionnel : éviter les critiques publiques sur les confrères, même si vous avez des désaccords.
- Entourez-vous : la CNACIM vous accompagne pour structurer vos relations professionnelles, protéger vos intérêts et agir en cas de conflit.
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