LE CONTRAT D’AGENT COMMERCIAL = Une pièce incontournable
Nos adhérents nous interrogent essentiellement sur les questions suivantes :
- Le non-respect des dispositions contractuelles
- Le non-règlement des commissions dues
- La rupture du contrat non franche par l’Agent Immobilier
Si ces questions peuvent être réglées et solutionnées par le recours et l’application des dispositions légales, il n’en demeure pas moins qu’en pratique, des questions de preuves peuvent se poser, notamment quant à la nature et à l’étendue des obligations et droits respectifs de chacune des parties, mais aussi quant aux modalités de règlement des commissions.
Dans ces hypothèses, le recours et la référence au contrat s’avèrent essentiels. Le contrat est « une pièce incontournable » dans l’exécution du mandat par les parties.
Il est donc opportun et même essentiel de disposer d’un contrat d’Agent Commercial bien écrit.
Toutefois, il convient également de prendre en considération le fait que le contrat d’Agent Commercial signé à un instant « T » peut être amené à évoluer au cours des relations commerciales entre les parties.
Il est donc également essentiel, par des avenants, de « faire vivre ce contrat en fonction de l’évolution des relations commerciales entre les parties ».
Quelques conseils et outils de nature à permettre de garantir les droits de l’Agent Commercial, que ce soit lors de la formation du contrat, à l’occasion de son exécution, ou à la cessation du contrat.
- LA FORMATION DU CONTRAT
Quelques clauses essentielles à intégrer impérativement au contrat d’Agent Commercial :
- Le secteur géographique confié,
- La clientèle.
L’exclusion d’un de ces deux paramètres peut avoir des conséquences et des incidences sur la rémunération de l’Agent Commercial dans l’hypothèse d’une trop grande restriction.
- Les produits confiés (notamment prévoir la mention d’une clause contraignant le mandant, en cas d’évolution de la gamme de ses produits ou de la commercialisation de nouveaux produits, à proposer en priorité à l’Agent Commercial de représenter les nouveaux produits en question, à charge pour l’Agent Commercial, et à sa seule discrétion, d’accepter ou de refuser cette extension)
- Le taux de commission (notamment si les taux de commissions sont progressifs, bien déterminer les modalités de calcul)
- Les modalités de règlement des commissions
- La nature du contrat : déterminée ou indéterminée. Le non- renouvellement d’un contrat à durée déterminée, ou l’arrivée du terme du contrat à durée déterminée, peut ouvrir un droit à paiement d’une indemnité compensatrice.
Certaines clauses ne sont pas essentielles mais supposent une attention particulière :
- La clause relative à la transmission du contrat (très conseillée) : notamment sur les modalités et formalisme d’information du mandant et de positionnement de celui-ci, ainsi que sur la question du refus d’un successeur. Un seul refus pour des motifs non légitimes et non sérieux pouvant être abusif et ouvrir droit à paiement de l’indemnité compensatrice.
- La clause sur la loi applicable et sur la juridiction compétente mais de telles clauses sont inopposables à l’Agent Commercial puisqu’il est une personne physique. Leur présence supposera de contester leur validité.
- Il faut être extrêmement prudent sur la rédaction d’une telle clause. Il est conseillé le cas échéant de proposer une clause « bateau » à savoir, « en cas de litige opposant les parties concernant la formation, l’interprétation, l’exécution ou la cessation du contrat, seules seront compétentes les juridictions du lieu d’exécution du contrat ».
En revanche, aucune atteinte au principe du droit à indemnité compensatrice et aucune dérogation contractuelle sur les modalités ou le calcul de la fixation du montant de l’indemnité compensatrice ne sont possibles (clause prohibée).
Attention à la clause d’objectifs.
Le non-respect d’une clause d’objectifs à elle seule, sans autres éléments, n’est pas constitutif d’une faute grave susceptible de priver l’Agent Commercial de son droit à indemnité compensatrice.
Conserver et détailler toutes les factures en faisant apparaître le secteur géographique confié, les taux de commissions s’ils sont différents en fonction des produits, et ne pas hésiter à conserver les échanges de mails et à acter toutes les caractéristiques du contrat en cours d’exécution.
- L’EXECUTION DU CONTRAT
Le contrat est un outil essentiel mais il ne fait pas tout surtout si la relation contractuelle entre les parties évolue.
Conseils :
Il est conseillé de conserver tous les documents échangés entre les parties que ce soit les courriers, les mails, ou encore les différents documents tels les relevés de commissions et les factures de commissions.
Il convient de rappeler qu’outre les mentions obligatoires prévues en matière par les dispositions de l’article L.441-3 du Code de Commerce concernant l’établissement des factures, il est parfaitement possible de détailler et d’insérer des mentions complémentaires par exemple sur le secteur géographique ou encore sur les taux de commissions.
Tout document transmis au mandant qui ne serait pas contesté de sa part, notamment pour une facture qui serait réglée sans contestation, vaudrait acceptation tacite.
Au surplus, quelques conseils supplémentaires :
- Ne pas hésiter à solliciter des avenants, notamment en cas de modifications des éléments du contrat, de l’évolution du secteur géographique confié, ou encore de modification des taux de commissions, voir encore une modification des produits confiés.
- En cas de modification « de fait », si le mandant refuse un avenant, acter par écrit la modification intervenue d’un commun accord entre les parties (par exemple faire un courrier au terme duquel on précise : « suite à ce qui a été convenu (par téléphone, suite à notre réunion du ??) je vous confirme prendre acte de ce que mon secteur géographique est modifié de la sorte … » ou encore « que le taux de commissions est désormais de … »).
- En cas de griefs apportés par le mandant : ne jamais laisser un grief, même s’il est avéré sans réponse, toujours apporter une réponse au mandant et s’expliquer immédiatement.
- Difficultés d’exécution : en cas de difficulté d’exécution par exemple sur des retards de paiement des commissions, ne pas attendre, écrire et en informer immédiatement le mandant, formaliser les difficultés et ne pas laisser traîner.
Dans tous les cas, il est extrêmement important de communiquer, d’écrire à son mandant, et de notifier par écrit toute évolution et toute modification qui seraient convenues et mises en place entre les parties, et qui pourraient par la suite être remises en cause par le mandant.
Toujours conserver à l’esprit que le mandant tentera d’échapper à son obligation de paiement de l’indemnité compensatrice, et tentera de fait de remettre en cause les prestations effectuées par l’Agent Commercial dans le cadre de l’exécution de son contrat, d’où l’importance de conserver tous les éléments au fur et à mesure de l’exécution du mandant.
En outre, le mail a la même valeur juridique que le courrier ou que le fax, il ne faut donc pas hésiter à en abuser et à conserver une copie des mails ainsi envoyés et des AR pour les mails les plus importants.
- LA CESSATION DU CONTRAT
Les hypothèses de cessation du contrat :
- Rupture du contrat et droit à indemnité compensatrice, sauf faute grave.
- Attention à l’interprétation stricte de la faute grave, gravité rendant impossible la continuation et le maintien du contrat et à l’obligation de mentionner ces griefs justifiant la prétendue « faute grave » au terme de la lettre de rupture.
Ne pas oublier de réclamer le droit à indemnité compensatrice dans un délai d’un an à compter de la rupture effective du contrat, c’est-à-dire des relations contractuelles.
De même, ne pas oublier de solliciter le paiement d’une indemnité de préavis, si le contrat a été résilié pour faute grave à effet à réception de la lettre de rupture.
