QUELLES SONT LES BONNES QUESTIONS A SE POSER
AVANT LA SIGNATURE D’UN CONTRAT DE NEGOCIATEUR INDEPENDANT ?
Dans la perspective d’une nouvelle collaboration, chacune des parties est persuadée qu’il y a urgence à « démarrer » aussitôt l’activité sans que les conditions soient définies.
Le temps passe et un jour, les difficultés surviennent. Souvent l’imprécision d’une collaboration ne permette pas de résoudre avec netteté et sécurité les litiges survenus.
D’où l’importance de la préparation du contrat. Avant tout commencement, il est recommandé d’adresse r à l’Agent Immobilier un courrier simple et court, précisant la nature et les conditions de la future collaboration envisagée, en attendant la signature du contrat.
Il existe des modèles de contrat. Ils ne doivent pas être recopiés servilement, sans tenir compte des situations liées au m étier particulier de l’immobilier.
L’efficacité de la collaboration future dépendra des caractères spécifiques aux produits, au type de clientèle, à la politique commerciale de l’Agent Immobilier, aux moyens que vous pouvez lui proposer pour atteindre vos objectifs communs.
C’est l’option que nous vous proposons : examiner votre projet de contrat, pour que vous puissiez y trouver les réponses les plus adaptées au m étier que vous allez pratiquer.
Nous distinguons :
- D’une part les clauses absolument obligatoires relatives au secteur, à la clientèle, aux produits confiés, au mode de rémunération.
- D’autre part, des clauses plus sensibles comme les services fournis
En préambule, deux précis ions :
- La désignation des parties requiert un soin particulier. Trop souvent négligé. Il est indispensable de bien identifier l’Agent Immobilier, quitte à lui demander le K Bis de sa société, pour que le contrat comporte tous les renseignements nécessaires (nom, adresse, forme de la Sté, montant du capital, nom des responsables etc…), sans oublier la qualification exacte de chacune des parties, l’Agent Immobilier d’une part, l’Agent Commercial d’autre part.
L’Agent Commercial apportera la même précision à s’identifier et en éliminant les appellations fantaisistes dont on veut quelquefois l’affubler (conseiller, consultant, apporteur d’affaires etc…)
- Il est aussi quelquefois opportun de rappeler en préambule, des situations particulières pour éclairer les conditions dans lesquelles le contrat est signé.
CLAUSES OBLIGATOIRES :
1/ Produit faisant l’objet du contrat :
Il est de la plus haute importance de les définir très exactement. En effet, la non-concurrence réciproque pendant toute la durée du contrat est, sauf exception, la règle absolue du contrat d’Agent Commercial :
« L’Agent Commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouvelles entreprises. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d’une entreprise concurrente de sans accord de l’Agent Immobilier »
D’où l’obligation d’apporter beaucoup de soin à la définition des produits faisant l’objet du contrat. L’obligation pour l’Agent Commercial de ne pas concurrencer l’Agent Immobilier pèse sur lui, d’où, quelquefois, des choix cornéliens !!!!
Pour tranquilliser l’Agent Immobilier, l’Agent Commercial peut
« Déclarer ne pas être lié par une clause de non-concurrence pour ce type de produits »
Vous aurez compris que la définition la plus précise possible des produits doit vous éviter à l’avenir des situations conflictuelles.
2/ Secteur et clientèle :
« Lorsqu’il est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminé avec exclusivité, l’Agent Commercial a droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe »
La détermination d’un univers commercial avec une exclusivité procure un commissionnement sur toutes les affaires provenant de la clientèle dont l’Agent Commercial a la charge.
Ceci définit la notion d’« exclusivité » du secteur, clause essentielle d’un contrat que vous devez absolument vous efforcer d’obtenir.
Il est important qu’au travers de la clause d’exclusivité, l’Agent Commercial ait en charge la totalité de son secteur, pour avoir toutes les clefs de son efficacité commerciale.
Que dire également, en cas de succession, de la valeur et de la sécurité, que cette clause va apporter à son acheteur, lors de la transaction de transfert de carte. L’appréciation usuelle de la valeur du contrat, peut être fortement affectée par l’absence d’exclusivité.
Après la désignation du secteur géographique, reste à désigner le groupe de client confié à l’Agent Commercial, d’où l’importance d’apporter beaucoup de soin à la nature de la clientèle, définie en fonction des besoins de l’Agent Immobilier.