Le cadre légal : loi ENL et loi Hoguet
Depuis la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, connue sous le nom de loi ENL (JO du 16 juillet 2006), les Négociateurs Indépendants travaillant avec des agences immobilières doivent impérativement adopter le statut d’Agent Commercial.
Incompatibilité avec le portage salarial et le statut de vdi
Le portage salarial et le statut de V.D.I. (Vendeur à Domicile Indépendant) ne sont pas compatibles avec la loi Hoguet. L’article 97 de cette loi, qui modifie la loi du 2 janvier 1970, réglemente les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Il stipule que les négociateurs non-salariés des agences immobilières doivent s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (R.S.A.C) du greffe du Tribunal de Commerce de leur domicile.
Les obligations des agents commerciaux mandataires en immobilier
Les agents commerciaux mandataires en immobilier doivent respecter les dispositions suivantes de la loi Hoguet :
- Exercer uniquement en nom propre ; E.I. (Entreprise Individuelle)
- Ne pas établir les compromis, les promesses de vente ou les baux.
- Ne pas percevoir d’argent de la clientèle.
- Ne pas donner de consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé.
- Porter en permanence une « attestation de collaborateur » les habilitant à négocier des transactions immobilières pour le compte d’un agent immobilier. Cette attestation est délivrée par la CCI à la demande de l’agent immobilier.
- Éviter toute confusion avec les agents immobiliers, détenteurs de la « carte de transaction immobilière ».
Impact sur la carrière et l’indépendance
Le statut d’Agent Commercial ne permet pas d’acquérir l’ancienneté nécessaire pour ouvrir ultérieurement sa propre agence immobilière. Une Validation des Acquis de l’Expérience (V.A.E.) sera nécessaire pour cela. Les agents commerciaux sont des professionnels indépendants et doivent refuser toute forme de subordination. Ils ne doivent pas avoir des réunions à horaires fixes, des permanences à l’agence, ni de tâches spécifiques dans l’agence immobilière.
Aspects fiscaux et sociaux
Les agents commerciaux mandataires relèvent du régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Ils sont assujettis à la TVA mais peuvent opter pour le régime de micro-entrepreneur s’ils répondent aux critères.
Le contrat d’agent commercial : points clés
Le contrat d’Agent Commercial doit :
- Être soumis explicitement aux textes législatifs applicables.
- Préciser les taux de commission et leur assiette.
- Inclure une clause de droit à l’indemnité de cessation de contrat.
- Ne pas signer de clause de non-concurrence post-contractuelle.
Les différends et leur prévention
Les différends courants concernent souvent le non-paiement des commissions. Pour se protéger, l’agent commercial doit pouvoir justifier ses interventions en cosignant les mandats, en conservant des copies des mandats de vente, des intentions d’achat et des bons de visites.
Obligations de formation et assurance
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 :
- Les attestations sont délivrées par les Chambres de Commerce et d’Industrie.
- Les agents commerciaux doivent justifier d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).
- D’une formation professionnelle continue de 14 heures par an, ou 42 heures sur trois ans, obligatoire pour le renouvellement de l’attestation de collaborateur.
Conclusion
Le statut d’Agent Commercial mandataire en Immobilier comporte des exigences strictes et spécifiques, dictées par la loi Hoguet et les réformes récentes. Il offre une indépendance professionnelle avec des obligations légales et fiscales précises. Respecter ces règles est crucial pour exercer en toute conformité et éviter les différends. Pour plus d’informations et pour bénéficier de notre soutien, visitez notre site web www.cnacim.immo.
