Une jurisprudence importante : L’arrêt du 11 mai 2023
L’intervention d’un collaborateur sans attestation d’habilitation entraîne des conséquences majeures : perte des honoraires pour l’agence, privation de commission pour le négociateur, et impossibilité pour les deux de prétendre à une indemnisation.
Un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 22-11842 et 22-11910) rappelle que le droit à rémunération d’une agence immobilière repose sur une condition essentielle : que tout collaborateur intervenant dans une négociation soit titulaire d’une attestation d’habilitation.
Contexte de l’affaire
Dans cette affaire, une société avait confié à une agence immobilière un mandat simple portant sur la vente de droits à construire et de biens immobiliers. Les honoraires étaient prévus à la charge de l’acquéreur et devaient être partagés à parts égales entre l’agence et un négociateur identifié au mandat.
Une offre d’achat avait été formulée, mais n’avait finalement pas abouti. Toutefois, après la résiliation du mandat, une vente avait été signée en dehors de la présence de l’agence.
L’agence réclamait alors une indemnité de 613 800 €, en invoquant une violation contractuelle. Le négociateur, identifié au mandat, sollicitait également une indemnisation.
La Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a confirmé le rejet des demandes de l’agence et du collaborateur, en précisant que :
« En déléguant l’exécution du mandat à un collaborateur sans attestation d’habilitation, l’agence avait contrevenu aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet, imposant la vérification préfectorale des garanties de moralité et de compétence ».
La Cour a ajouté que :
« Les prescriptions d’ordre public n’ayant pas été respectées, ni l’agence ni le collaborateur ne pouvaient prétendre à une rémunération ou à une indemnité ».
Points clés de la décision
- Perte des honoraires et de la commission : L’absence d’attestation d’habilitation entraîne automatiquement la perte des droits à rémunération pour l’agence et le négociateur, quel que soit le travail effectivement réalisé.
- Intervention ponctuelle ou habituelle : La Cour a rejeté l’argument selon lequel une intervention ponctuelle pourrait échapper à cette exigence. L’habilitation est nécessaire dès la première négociation.
- Respect des règles de la loi Hoguet : Selon l’article 4 de cette loi, tout collaborateur intervenant pour le compte d’une agence doit détenir une attestation d’habilitation.
Quand demander une attestation d’habilitation ?
- Chaque collaborateur négociant ou s’entremettant pour le compte de l’agence doit détenir une attestation dès son premier jour de travail.
- La demande est effectuée par le titulaire de la carte professionnelle auprès de la Chambre de commerce et d’industrie, moyennant un coût.
- L’attestation expire à la date de fin de validité de la carte professionnelle.
Lors du départ d’un collaborateur
- L’attestation doit être restituée dans les 24 heures suivant une demande par courrier recommandé.
- En cas de non-restitution, l’agence doit en informer le procureur de la République et la CCI.
Consultation du fichier national des agents immobiliers
Depuis la création de ce fichier, librement accessible en ligne, il est possible de vérifier qu’un collaborateur dispose bien de l’attestation d’habilitation requise.
Résultats : Une protection juridique renforcée
Cette jurisprudence rappelle l’importance de la conformité aux dispositions de la loi Hoguet.
La CNACIM accompagne ses membres pour :
- Obtenir les attestations nécessaires,
- S’informer sur les obligations réglementaires,
- Prévenir les contentieux liés à la loi Hoguet.
