Une clause essentielle pour protéger les agents immobiliers
Le droit de suite dans un mandat de vente est une disposition cruciale pour les agents immobiliers, souvent sous-estimée mais d’une grande importance. Cette clause permet de prévenir les stratégies visant à éviter le paiement des honoraires dus.
Comprendre les rouages de cette disposition vous aidera à sécuriser votre rémunération.
Qu’est-ce que le droit de suite ?
Le droit de suite est une clause contractuelle présente dans les mandats de vente immobilière.
Elle interdit au vendeur de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier. Cette interdiction couvre :
- La durée de validité du mandat.
- Une période déterminée après l’expiration du mandat, qui peut aller jusqu’à deux ans.
L’objectif est de prévenir les contournements des honoraires de l’agent immobilier et de protéger ses droits.
Pour être juridiquement valide, cette clause doit figurer de manière visible dans le contrat, souvent en caractères gras.
La clause pénale : une protection clé
La clause pénale prévue dans les mandats de vente immobiliers permet de sanctionner les manquements à la clause de droit de suite. Si un vendeur conclut une transaction en violation de cette disposition, l’agent immobilier peut exiger une indemnisation équivalente à ses honoraires contractuels.
Depuis la loi ALUR, cette indemnisation est plafonnée à la hauteur des honoraires prévus dans le mandat.
Mandats exclusifs, une résiliation est possible après un délai de trois mois, avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée.
L’agent immobilier doit aussi remettre une liste des visiteurs au mandant pour préconstituer des preuves en cas de litige.
Cas de non-indemnisation
La jurisprudence prévoit certains cas où l’agent immobilier ne peut pas prétendre à une indemnisation :
- Absence de liste des visiteurs : Si l’agent immobilier ne transmet pas cette liste, le vendeur peut être considéré comme de bonne foi.
- Absence de collusion prouvée : Si aucune entente frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur n’est démontrée, l’indemnisation n’est pas due (Cass. 1e civ. 6-12-2017 n° 16-15.249).
Mandats non exclusifs
En présence de plusieurs agents immobiliers, seul celui ayant effectivement conclu la vente est rémunéré. Si un acquéreur initialement visité par un premier agent conclut avec un second proposant des conditions différentes (honoraires réduits par exemple), il n’y a pas de faute (Cass. 3e civ. 16-10-2013 n° 12-23.383).
Arrêt de la Cour de cassation du 23 Janvier 2019
Cet arrêt (1ère chambre civile) a renforcé la force exécutoire de la clause de droit de suite.
Les faits :
- Un vendeur donne un mandat non exclusif avec un prix net vendeur de 200 000 € et des honoraires de 7 % (14 000 €).
- Une clause pénale interdit de traiter directement avec un acheteur présenté par l’agent immobilier durant le mandat et les 12 mois suivant sa résiliation.
- Une offre à 171 500 € n’est pas retenue.
- Quelques mois plus tard, le vendeur conclut la vente via un notaire à 170 000 € net vendeur, avec des honoraires réduits à 6 450 €.
La décision :
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, estimant que la vente était conclue avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier durant la période couverte par la clause pénale. Cette seule constatation justifiait l’indemnisation.
Points Clés à Retenir
- Mandat non exclusif : La clause de droit de suite permet à l’agent immobilier de réclamer une indemnisation même si les conditions de vente diffèrent.
- Clause pénale : Son application ne nécessite plus de prouver une collusion entre vendeur et acquéreur.
- Précautions :
- Intégration claire de la clause dans le mandat.
- Pré constitution de preuves avec des bons de visite signés.
- Transmission de la liste des visiteurs.
Conseils Pratiques
- Vérifiez vos mandats : Assurez-vous que les clauses de droit de suite et pénales sont correctement rédigées.
- Préparez des preuves : Bons de visite et liste des visiteurs sont des éléments essentiels.
- Restez informés : Suivez les évolutions juridiques pour protéger vos droits.
Pour aller plus loin, la CNACIM propose des formations juridiques complètes et adaptées aux besoins.
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