J’ai créé la CNACIM en décembre 2004, avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier, car, en juillet 2004, un arrêt de la Cour de Cassation a dit que les Négociateurs Indépendants en immobilier ne pouvaient plus prétendre au statut protecteur de l’« Agent Commercial ».
Par suite de cet arrêt, les greffiers des tribunaux de commerce refusaient d’inscrire les Négociateurs Indépendants en immobilier au RSAC (Registre Spéciale des Agents Commerciaux). Ils ne pouvaient plus obtenir d’habilitation professionnelle.
Après diverses interventions auprès des collaborateurs des trois ministères concernés par l’immobilier, les commissions parlementaires sur l’immobilier (députés et sénateurs), l’article 97 de la Loi E.N.L. N°2006 872 du 13 juillet 2006 a rendu obligatoire, pour les Négociateurs Indépendants en immobilier, l’inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (R.S.A.C.) tenu par les greffes des Tribunaux de commerce.
Cet article a été transposé sous l’article N°4 de la loi Hoguet.
Malheureusement, beaucoup d’Agents Immobiliers rêvent d’avoir des Négociateurs Indépendants en immobilier, voués corps et âme à leur service. Un de mes objectifs est de faire respecter le statut de professionnel libéral de l’Agent Commercial en immobilier.
J’ai créé le contrat d’« Agent Commercial en immobilier ». Il n’en existait pas. Depuis, beaucoup de professionnels en immobilier s’en sont inspirés.
Un contrat d’assurance professionnelle « Responsabilité Civile et d’Exploitation », spécial pour la profession d’Agent Commercial en immobilier a été créé. Il n’existait pas. Beaucoup de « réseaux de mandataires » s’en sont inspirés, afin de négocier avec leurs assureurs.
À la suite de cet amendement de la loi Hoguet, la profession a vu grossir le nombre des Agents Commerciaux en immobilier et a vu la création de plusieurs Agences Immobilières, appelées, pour les différencier des agences traditionnelles, « réseaux de mandataires », que j’ai aidés, personnellement à se créer, notamment dans la rédaction de leurs contrats d’intérêt commun avec leurs Agents Commerciaux en immobilier.
La crise de l’immobilier à la fin des années 2000, a engendré beaucoup de licenciements de Négociateurs salariés dans les Agences Immobilières traditionnelles.
Nombreux d’entre eux sont devenus Agents Commerciaux en immobilier et ont rejoint la C.N.A.C.I.M, afin de bénéficier de ses services : informations juridiques sociales et fiscales, assurance RCP / assurance RCE « groupe » négociée régulièrement avec l’assureur, formations.
Pendant les débats concernant la création du statut d’auto – entrepreneur, j’ai rencontré les collaborateurs du Ministre NOVELLI, ainsi que les commissions parlementaires.
Le projet de loi sur l’auto – entrepreneur excluait les professionnels de l’immobilier de ce statut social et fiscal.
J’ai fait comprendre, à ces différentes instances, que les Agents Commerciaux en immobilier, ne sont pas des Agents Immobiliers, mais des prestataires de services indépendants, mandatés par des Agents Immobiliers. J’ai été entendu.
Contrairement aux Agents Immobiliers, les Agents Commerciaux en immobilier peuvent exercer sous le statut social et fiscal, dorénavant appelé, micro-entrepreneur.
Cependant, les Agents Immobiliers, qui collaborent étroitement avec des Agents Commerciaux en immobilier, ayant opté pour ce statut de micro – entrepreneur, risquent une requalification du contrat d’Agent Commercial, en contrat de travail, du fait de la mission spécifique confiée par l’Agent Immobilier à un Agent Commercial en immobilier, dans le cadre de la loi Hoguet. Donc, ils doivent prendre de grandes précautions lors de la rédaction du contrat d’intérêt commun d’Agent Commercial.
Les U.R.S.S.A.F., les Conseils de Prud’homme requalifient régulièrement, en contrat de travail, les contrats d’Agents Commerciaux en immobilier, du fait des liens de subordination et de dépendance économique vis-à-vis des Agents Immobiliers.
En 2011, la C.N.A.S.I.M.M.O. (Chambre Nationale Syndicale de l’Immobilier), que nous avons créé en 2008, a recruté, comme adhérents, les principales Agences Immobilières « réseau de mandataires ».
Début 2013, la raison sociale de la C.N.A.S.I.M.M.O. a changé. Elle est devenue le S.Y.R.E.M.I. (Syndicat des Réseaux de Mandataires de l’Immobilier) car les adhérents Agences Immobilières « réseau de mandataires » ont jugé que l’appellation C.N.A.S.I.M.M.O était trop proche de celle de la C.N.A.C.I.M.
Le S.Y.R.E.M.I. a été dissous fin 2016, lorsque les principales Agences Immobilières « réseau de mandataires » ont rejoint l’U.N.I.S. qui acceptait de les reconnaître.
Durant toute l’année 2013, pendant l’élaboration de la Loi A.L.U.R., mes échanges et mes entretiens furent nombreux avec les trois ministères concernés par l’immobilier, les commissions parlementaires concernés par l’immobilier (députés et sénateurs), les autres présidents des syndicats de l’immobilier.
J’ai participé, entre autres, à rendre obligatoire les assurances R.C.P. – R.C.E. afin que les Agents Commerciaux en immobilier soient protégés, s’ils sont condamnés en justice, pour des fautes réalisées durant leur activité professionnelle, et à ramener la possibilité de faire une valorisation des acquis de l’expérience (V.A.E.) au bout d’une année d’exercice au lieu de trois ans.
Les avis concernant mon travail
Je reçois de plus en plus d’avis concernant les articles et les podcasts que je diffuse sur le blog de www.cnacim.immo
Les avis proviennent :
1- D’agents commerciaux en immobilier, en général, ceux – ci sont très favorables, il suffit de constater les avis google et immodvisor sur le site de la CNACIM www.cnacim.immo
2- D’agents immobiliers, ceux – ci sont moins favorables. Les critiques proviennent :
- D’agents immobiliers qui se comportent comme des employeurs, alors qu’ils sont des mandants, liés à leurs agents commerciaux, « partenaires » et non pas employés, par un contrat d’intérêt commun, qui doit être équilibré, sans clauses abusives ou léonines.
- Permanence dans les agences
- Possession des clés de l’agence
- Détention d’un bureau à l’intérieur de l’agence
- Nom de domaine de l’agence imposé à l’agent commercial pour son adresse mail professionnel
- D’agents immobiliers qui proposent lors du recrutement d’un agent commercial de se mettre sous le portage salarial alors que tous les syndicats professionnels (FNAIM, SNPI, UNIS, CNACIM), le CNTGI, France Stratégie, les ministères de tutelle des professionnels de l’immobilier, la DGCCRF, ont pris position en disant que le portage salarial était incompatible avec les lois, ordonnances et décrets.
- D’agents immobiliers qui, dans les cartes visites fournies à leurs agents commerciaux, les dénomment « conseiller immobilier » « consultant immobilier » « auditeurs immobilier » « expert immobilier » alors que la dénomination légale est « négociateur indépendant, inscrit au registre spécial des agents immobiliers » car ils leur est interdit de donner des conseils.
Ces agents immobiliers refusent tout débat avec la CNACIM, alors que la CNACIM effectue son travail de syndicat professionnel représentatif des Agents Commerciaux en immobilier.
Celui – ci consiste à la défense collective et individuelle des Agents Commerciaux en immobilier, car malheureusement certains Agents Immobiliers ne respectent pas l’indépendance de l’Agent Commercial en immobilier, définie par les articles L.134 – 1 à L.134 – 17 du Code de commerce et l’article 4 de la loi Hoguet.
Jean Yves FRAPIN, cofondateur et secrétaire général de la CNACIM, le syndicat représentatif des agents commerciaux en immobilier.
