Afin de développer son activité, l’Agent Immobilier peut s’entourer de collaborateurs. Ceux-ci ont pour mission de prospecter les vendeurs potentiels, d’obtenir et de remplir des mandats, de vente ou de recherche, de les signer au nom et pour le compte de l’Agent Immobilier. Ensuite, de rechercher des candidats acquéreurs, d’effectuer les visites.
L’Agent Immobilier peut choisir de travailler avec des négociateurs immobiliers salariés (VRP ou non) et/ou des Agents Commerciaux non – salariés. Ces différents statuts relèvent donc de régimes distincts.
Le Négociateur immobilier salarié
L’avenant n° 31 du 15 juin 2006 (ou l’annexe IV de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019 non étendu) à la convention collective nationale (CCN) de l’immobilier définit le statut des négociateurs immobiliers salariés.
Le négociateur immobilier salarié est engagé par un seul employeur (à titre exclusif) et rémunéré principalement à la commission. Ce négociateur, cadre ou non-cadre, VRP ou non, bénéficie des dispositions spécifiques de l’avenant n° 31 (ou de l’annexe IV non étendue à ce jour). Il exerce une activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet).
La convention collective distingue deux catégories de collaborateurs
Le négociateur VRP
Il représente son employeur auprès de la clientèle, exerce sa profession à titre exclusif et constant, prospecte la clientèle à l’extérieur de l’agence et lui rend visite en vue de rendre et de transmettre les mandats. Il ne réalise pas d’opérations commerciales pour son compte personnel. Il lui est attribué un secteur géographique ou une clientèle déterminée, avec ou sans exclusivité.
Le négociateur non – VRP
Son activité principale consiste à accueillir les clients à l’agence et il peut démarcher la clientèle à l’extérieur de l’agence.
Le contrat de travail
Le négociateur immobilier salarié, VRP ou non, est lié à son employeur, l’Agent Immobilier, par un contrat de travail. Il exécute, contre rémunération, sa prestation de travail sous l’autorité de l’employeur, lequel a le pouvoir de donner des ordres et des directives, de contrôler l’exécution de son travail et de sanctionner les manquements de son subordonné. Le contrat de travail du collaborateur doit aussi respecter les dispositions de l’article 13 de la convention collective de l’immobilier.
Les modalités d’exécution du contrat de travail
Le négociateur immobilier (VRP ou non) est soumis aux dispositions de la CCN de l’immobilier. Cependant, l’avenant n° 31 (ou l’annexe non étendue) précité prévoit des distinctions entre le salarié VRP ou non :
- Le négociateur non – VRP est soumis à la réglementation sur la durée du travail, ce qui n’est pas le cas du négociateur VRP, sa durée du travail n’étant pas contrôlable (art. 2).
- La période d’essai du négociateur non – VRP est fixée à trois mois renouvelable une fois pour cette durée ; celle du négociateurs VRP ne peut excéder trois mois renouvellement inclus (art. 3).
- Le négociateur VRP perçoit un salaire minimum brut mensuel défini par la convention collective.
- Le négociateur non – VRP bénéficie d’un salaire minimum brut mensuel correspondant au smic. Ce salaire minimum brut mensuel conventionnel est égal à 1/13e du salaire minimum brut annuel conventionnel.
La rupture du contrat de travail
Comme pour tout autre salarié, le contrat de travail du négociateur, VRP ou non, peut être rompu par démission du collaborateur, licenciement ou rupture conventionnelle. En cas de licenciement, l’employeur doit fonder la rupture du contrat de travail sur une cause réelle et sérieuse et respecter la procédure de licenciement. Il doit aussi verser l’indemnité prévue par l’article 33 de la Convention collective nationale de l’immobilier.
Le salarié est tenu de respecter un préavis. Il dépend de la catégorie du salarié (VRP ou non), de son statut (cadre ou non cadre) et de son ancienneté dans l’agence.
Le négociateur, VRP ou non, dont le contrat est rompu, bénéficie d’un droit de suite concernant les commissions qu’il aurait perçues si le contrat n’avait pas pris fin. Il court à compter de l’expiration du contrat de travail pour une durée minimum de six mois.
Le Négociateur indépendant, Agent Commercial mandataire en immobilier
L’Agent Commercial en immobilier est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats, au nom et pour le compte d’un mandant. Il n’a pas la qualité de commerçant (art. L134-1 du Code de commerce). Dans le secteur immobilier, il doit exercer son activité dans le cadre d’une Entreprise Individuelle (E.I.). L’attestation d’habilitation (Carte de collaborateur), imposée par la loi Hoguet, n’est délivrée qu’à des personnes physiques.
Les formalités professionnelles
Il doit, avant tout début d’activité, s’immatriculer au guichet unique qui transmet au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) tenu par le greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel il est domicilié. Il est affilié à la sécurité sociale des indépendants et doit souscrire une assurance de responsabilité civile. Il peut opter pour le régime B.N.C. (Bénéfices Non Commerciaux) micro-entreprise ou B.N.C. réel.
Le contrat de mandat
L’Agent Commercial mandataire en immobilier et l’Agent Immobilier sont liés par un contrat de mandat à durée déterminée ou indéterminée. Ce n’est pas un contrat de travail. L’Agent Commercial mandataire en immobilier ne peut se voir appliquer ni le droit du travail, ni la convention collective de l’immobilier. Il doit donc être libre d’organiser son travail. A défaut, l’existence d’un lien de subordination peut conduire à la requalification du mandat en contrat de travail.
Le contrat définit les modalités de rémunération de l’Agent Commercial mandataire en immobilier, peut prévoir une exclusivité géographique. La loi Hoguet interdit à l’Agent Commercial mandataire en immobilier de rédiger des actes sous seing privé, de donner des consultations juridiques, de recevoir des fonds, de faire des permanences dans l’agence ou de la diriger.
La rupture du contrat de mandat
S’il est à durée indéterminée, le contrat d’Agent Commercial mandataire en immobilier peut être rompu moyennant un préavis d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois à compter de la troisième année commencée.
La rupture du contrat de mandat ouvre droit pour l’Agent Commercial mandataire en immobilier à une indemnité compensatrice. Elle n’est pas due lorsque la rupture du contrat est imputable à la faute grave de l’Agent Commercial mandataire en immobilier, ou lorsque celui-ci est à l’initiative de la rupture du contrat (sauf s’il justifie de circonstances imputables au mandant ou liées à l’âge, l’infirmité ou la maladie).
Notez que :
Quel que soit le statut du collaborateur, qu’il soit salarié ou Agent Commercial mandataire en immobilier, il devra être titulaire de l’attestation d’habilitation demandée par l’Agent Immobilier auprès de la chambre de commerce et d’industrie. Elle lui permettra de prouver qu’il fait bien partie des personnes habilitées à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’Agent Immobilier (art. 9 du décret n° 72-678 du 20/7/1972).
Prudence :
Les personnes, non titulaires d’une carte T, qui se risquent à s’appeler Agent Immobilier, peuvent être sanctionnés lourdement.
La loi Hoguet prévoit une peine de six mois d’emprisonnement, associée à une amende de 7 500 euros, pour ceux qui utilisent le titre « Agent Immobilier » sans être titulaire de la carte professionnelle T.
Ces sanctions sont faites afin de décourager certains négociateurs qui s’intitulent « Agent Immobilier ».
Ce titre est d’« ordre public » comme l’est celui d’ « Agent Commercial ». Ces personnes sont hors la loi en prétendant qu’elles sont Agents Immobiliers alors qu’elles ne le sont pas.
L’appellation légale du négociateur non – salarié est celle d’« Agent Commercial ». Les termes « auditeur », « consultant », « conseiller », etc… n’existent pas dans la loi HOGUET.
Ce sont des appellations « marketing » qui dévalorisent le statut d’« Agent Commercial », titre d’ordre public, qui a été difficile à obtenir pour les métiers de l’immobilier, mais, depuis 2006, réglementé par l’article 4 de la loi Hoguet, les articles 134-1 et suivants du Code de Commerce et la Directive Européenne de décembre 1986.
Ces appellations « auditeur », « consultant », « conseiller », etc… sont dangereuses, car le client mécontent est en droit de réclamer des indemnités pour un préjudice subi, lors d’un mauvais soit – disant conseil, car c’est l’appellation qui figure sur la carte de visite, alors que ce n’est pas dans les attributions de l’Agent Commercial mandataire en immobilier, mais celles de l’Agent Immobilier.
En outre son assurance responsabilité civile risque de ne pas le couvrir car c’est au-delà de ses attributions définies par l’article 4 de la loi Hoguet.
