Une décision clé pour les agents commerciaux immobiliers
Le 5 février 2025, la Cour d’appel de Toulouse a confirmé une décision importante reconnaissant la valeur juridique de la visite virtuelle dans le cadre d’un mandat exclusif de vente.
Deux vendeurs ont été condamnés à verser 20 800 € à leur ancien agent immobilier au titre d’une clause pénale, à la suite de la vente d’un bien à un acquéreur ayant visité le logement virtuellement pendant la durée du mandat.
Le contexte du litige
Bien que le mandat ait été résilié en décembre 2020, la vente a été conclue en janvier 2021 avec un couple d’acheteurs ayant accédé à une visite virtuelle via un lien transmis par l’agence. Ces acquéreurs avaient également échangé avec l’agence à ce sujet.
La clause du mandat interdisait aux vendeurs de vendre à un acquéreur présenté ou ayant visité le bien avec l’agence pendant 24 mois après la fin du mandat.
Ce que confirme la Cour d’appel
- La visite virtuelle est une visite effective au sens de la clause contractuelle ;
- La connaissance ou l’accord du vendeur sur cette visite n’est pas une condition pour appliquer la clause ;
- L’absence d’information des vendeurs par l’agent immobilier n’annule pas son droit à indemnisation.
Autrement dit, même si les vendeurs ignoraient la visite virtuelle, la clause pénale s’applique si l’acquéreur a bien visité virtuellement le bien avec l’agence.
Qu’est-ce qu’une visite virtuelle en immobilier ?
La visite virtuelle est une technologie immersive qui permet à un potentiel acheteur de découvrir un bien à distance, via :
- Vidéos 360°,
- Modélisation 3D,
- Plans interactifs,
- Visites filmées guidées par l’agent.
Juridiquement, cette modalité est désormais assimilée à une visite réelle, particulièrement lorsqu’elle est organisée et tracée par l’agent immobilier.
Conseils pratiques pour les professionnels de l’immobilier
- Sécurisez vos clauses pénales en précisant que la visite virtuelle vaut visite réelle, même dans des cas exceptionnels (confinement, indisponibilité).
- Assurez une traçabilité rigoureuse des visites virtuelles et physiques, et informez systématiquement vos mandants.
- Prévoyez une clause informative précisant que l’absence d’information immédiate sur une visite ne remet pas en cause l’application de la clause pénale, sauf préjudice réel.
Valoriser les mandats avec la visite virtuelle
Les outils de visite virtuelle sont désormais indispensables, non seulement pour améliorer la commercialisation des biens, mais aussi pour sécuriser juridiquement les mandats. Ils permettent une preuve tangible des visites en cas de litige post-mandat.
En résumé
- La visite virtuelle est reconnue comme une visite effective par la justice.
- La clause pénale d’un mandat s’applique même sans information préalable des vendeurs.
- L’agent immobilier conserve son droit à rémunération si la vente est conclue avec un acquéreur présenté ou intéressé pendant le mandat.
