L’agent immobilier n’est pas un expert du bâtiment, mais son devoir d’information reste essentiel
Lorsqu’un professionnel de l’immobilier accompagne la vente d’un bien présentant des fissures apparentes, des lézardes ou des désordres visibles, sa responsabilité peut être engagée s’il ne signale pas ces éléments aux acquéreurs.
Contrairement à une idée parfois répandue, le fait que les désordres soient visibles ne dispense pas l’agent de son obligation d’information et de conseil.
L’agent immobilier ou l’agent commercial mandataire en immobilier n’a évidemment pas vocation à réaliser une expertise technique du bâtiment. Il n’est ni ingénieur structure, ni professionnel de la construction.
En revanche, sa qualité de professionnel de l’immobilier lui impose d’alerter les parties lorsqu’il constate des éléments susceptibles d’avoir une influence déterminante sur la décision d’achat.
Une obligation d’information envers le vendeur et l’acquéreur
Le professionnel mandaté pour vendre un bien immobilier est soumis à une double obligation.
Une responsabilité envers son mandant vendeur
À l’égard du vendeur, l’agent doit exécuter correctement son mandat et respecter ses obligations contractuelles.
Il doit notamment :
- Informer son mandant des éléments importants concernant le bien ;
- Agir avec loyauté ;
- Assurer une présentation fidèle du bien vendu.
Une responsabilité envers l’acquéreur
Même si l’acquéreur n’est pas signataire du mandat de vente, il peut engager la responsabilité de l’agent immobilier.
Cette responsabilité repose alors sur le principe de la responsabilité délictuelle, lorsque le professionnel manque à son devoir d’information et cause un préjudice à l’acquéreur.
L’agent doit donc transmettre toutes les informations dont il dispose ou qu’il aurait dû identifier dans le cadre de son intervention.
L’agent immobilier n’est pas un expert en bâtiment mais doit détecter les anomalies visibles
La jurisprudence distingue clairement deux obligations :
✅ L’agent n’a pas à diagnostiquer techniquement un problème de construction.
❌ Mais il ne peut pas ignorer des désordres visibles et significatifs susceptibles d’influencer l’achat.
Ainsi, en présence de :
- Fissures importantes ;
- Lézardes ;
- Déformations de toiture ;
- Infiltrations visibles ;
- Désordres apparents de structure ;
Le professionnel doit attirer l’attention des acquéreurs et leur recommander de solliciter l’avis d’un spécialiste.
Son rôle n’est pas de déterminer l’origine exacte du problème, mais d’éviter que l’acquéreur contracte sans avoir connaissance d’un élément essentiel.
La responsabilité de l’agent peut être engagée
Dans une décision récente, la Cour d’appel d’Angers a rappelé l’importance du devoir d’information du professionnel immobilier.
Dans cette affaire, une agence avait été chargée de vendre une maison ancienne présentée comme « entièrement rénovée ».
Les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs reprises avant de signer l’acte authentique pour un montant de 160 000 euros.
Après la vente, une expertise judiciaire a révélé d’importants désordres :
- Fissures importantes ;
- Lézardes ;
- Problèmes de charpente ;
- Déformations de toiture ;
- Défauts structurels liés aux fondations ;
- Mouvements du terrain.
L’expert a conclu que l’immeuble était devenu dangereux et que la solution la plus adaptée consistait à démolir puis reconstruire.
Les acquéreurs ont alors recherché la responsabilité de l’agence immobilière et de son assureur.
L’agence condamnée pour défaut d’information des acquéreurs
La Cour d’appel d’Angers a retenu la responsabilité de l’agence immobilière.
Les juges ont relevé que les désordres étaient visibles lors des visites :
- Fissures extérieures ;
- Fissures intérieures ;
- Lézardes ;
- Déformations de toiture ;
- Anomalies de charpente.
L’agence connaissait également le bien puisqu’elle était déjà intervenue lors d’une précédente vente.
La Cour a considéré que l’argument selon lequel l’agent n’était pas un professionnel du bâtiment ne pouvait pas suffire à écarter sa responsabilité.
L’agent n’avait pas à réaliser une expertise technique.
En revanche, il aurait dû :
- Attirer l’attention des acquéreurs sur l’importance des désordres ;
- Les informer du risque potentiel ;
- Leur conseiller de faire intervenir un professionnel du bâtiment avant de s’engager.
Cour d’appel d’Angers, chambre civile A, 2 avril 2026, n° 21/01452
Une condamnation pouvant atteindre 90 % du prix du bien
La particularité de cette décision réside également dans l’évaluation du préjudice.
Les juges n’ont pas considéré que l’agent était responsable des désordres eux-mêmes.
En effet, les fissures et problèmes structurels existaient avant son intervention.
La faute retenue concerne uniquement le manque d’information ayant privé les acquéreurs d’un choix éclairé.
Le préjudice correspond donc à une perte de chance de ne pas contracter.
Compte tenu de la gravité des défauts et du caractère déterminant de l’information non communiquée, cette perte de chance a été évaluée à :
90 % de la valeur du bien immobilier.
Cette indemnisation particulièrement élevée démontre l’importance accordée par les tribunaux au devoir de conseil du professionnel immobilier.
Ce que rappelle la jurisprudence sur la responsabilité des agents immobiliers
La jurisprudence confirme plusieurs principes :
L’agent immobilier n’est pas responsable des vices cachés du bien
La Cour de cassation rappelle que l’agent n’étant pas un professionnel de la construction, il n’a pas à garantir l’absence de défauts techniques cachés.
Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-13.157
L’agent doit signaler les désordres apparents importants
Lorsque des éléments visibles doivent attirer l’attention d’un professionnel immobilier, celui-ci doit informer les acquéreurs.
Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-20.045
L’absence de détection par d’autres professionnels ne dispense pas toujours l’agent
Dans certaines situations, la responsabilité de l’agent peut être écartée lorsque même des professionnels spécialisés n’avaient pas identifié le problème.
Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-21.518
L’agent doit vérifier certaines informations essentielles
Lorsqu’un vendeur affirme par exemple qu’une toiture a été régulièrement entretenue, l’agent doit être vigilant lorsque cette information conditionne la sécurité juridique ou la valeur du bien.
Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899
Les bonnes pratiques pour les agents commerciaux mandataires en immobilier
Pour limiter les risques de mise en cause, il est recommandé de :
✔ signaler aux acquéreurs tout désordre apparent significatif ;
✔ conserver une trace écrite des informations communiquées ;
✔ conseiller une expertise complémentaire lorsque nécessaire ;
✔ éviter toute présentation excessive ou imprécise du bien ;
✔ questionner le vendeur sur l’origine des travaux ou désordres constatés.
L’objectif n’est pas de transformer l’agent immobilier en expert technique, mais de garantir une information loyale permettant à l’acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause.
Conclusion : informer, alerter et conseiller restent les meilleures protections
La jurisprudence rappelle une règle essentielle : l’agent immobilier n’a pas l’obligation de tout savoir, mais il a l’obligation d’alerter lorsqu’un élément visible doit attirer son attention.
Les fissures apparentes, les déformations ou autres désordres importants ne peuvent donc pas être ignorés.
Le rôle du professionnel immobilier ne se limite pas à organiser des visites ou négocier un prix. Il participe à la sécurisation de la transaction et doit permettre aux parties de contracter avec une information complète et loyale.
Dans un contexte où la responsabilité des professionnels immobiliers est de plus en plus examinée, la vigilance et la traçabilité des échanges constituent des réflexes indispensables.
