Souvent les Agents Immobiliers font grief à leurs Agents Commerciaux de la baisse du chiffre d’affaires et mettent fin au contrat pour faute grave, sans indemnité.
Le principe, régulièrement affirmé par la jurisprudence, que la baisse du chiffre d’affaires, comme le fait de ne pas atteindre l’objectif prévu, n’est pas constitutif d’une faute grave de l’Agent Commercial, tenu, non à une obligation de résultat, mais à une obligation de moyens, c’est-à-dire exercer son contrat avec toute la diligence professionnelle requise.
Preuve de la baisse du chiffre d’affaire due à l’inactivité
Il appartient à l’Agent Immobilier de démontrer que la baisse du chiffre d’affaires est due à l’inactivité de l’Agent Commercial.
Du côté de l’Agent Immobilier
Si le chiffre d’affaires généré par l’Agent Commercial connait une baisse considérable, ce seul constat matériel ne saurait, à lui seul, être démonstratif d’une faute grave de l’Agent Commercial, alors que l’Agent Immobilier ne justifie pas de l’envoi à l’Agent Commercial, antérieurement à la rupture litigieuse, de courriers lui reprochant sa passivité commerciale et son insuffisance professionnelle.
Du côté de l’Agent Commercial
L’Agent Commercial, quant à lui, peut justifier du changement par l’Agent Immobilier de sa stratégie commerciale, pendant la période considérée, avec les conséquences sur la clientèle, générées par une hausse de tarifs des services proposés.
L’Agent Commercial doit conserver la preuve de son activité pour l’Agent Immobilier, notamment dans les correspondances avec lui en relatant les actions, les visites de client, les offres adressées, les mailings, de même que les difficultés rencontrées dans l’exercice du contrat imputables à l’Agent Immobilier, comme des circonstances extérieures.
L’indemnité pour cessation du contrat
L’indemnité, pour cessation du contrat, a pour fonction de réparer le préjudice subi par l’Agent Commercial du fait de la rupture du contrat à l’initiative de l’Agent Immobilier.
Ce préjudice doit tenir compte de tous les éléments concernant l’activité de l’Agent Commercial pendant l’exécution du contrat.
Un Agent Immobilier rompt le contrat avec un Agent Commercial sans invoquer la faute grave mais s’abstient de payer l’indemnité de cessation de contrat. Pour se soustraire au versement de toute indemnité, l’Agent Immobilier invoque :
- La baisse du chiffre d’affaires du fait de l’inactivité de l’Agent Commercial,
- L’absence d’informations et de rapports d’activité.
L’Agent Commercial est en droit de solliciter l’allocation de l’indemnité de cessation de contrat et l’indemnité de préavis.
L’Agent Commercial a tout intérêt à démontrer, par tous moyens, qu’il n’est pas resté inactif.
Un Agent Immobilier rompt le contrat avec un Agent Commercial au prétexte d’une « insuffisance professionnelle » de celui-ci. L’Agent Immobilier s’oppose à la valorisation de l’indemnité.
Au Tribunal, l’Agent Immobilier n’apporte pas la preuve d’une insuffisance professionnelle de l’Agent Commercial, la preuve d’une faute incombe à l’Agent Immobilier.
L’indemnité doit être calculée en application de l’article 1134 du code civil. Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
La jurisprudence, appuyée sur l’usage, lors de la résiliation du contrat par un Agent Immobilier, retient cet usage sauf preuve d’un préjudice différent.
Les Tribunaux justifient l’exécution provisoire qu’ils accordent à l’Agent Commercial, permettant de percevoir les condamnations sans attendre l’issue d’un éventuel appel, au motif que l’Agent Commercial subit le préjudice de ne pas avoir reçu l’indemnité à laquelle il a droit.
Ils rejettent la demande des Agents Immobiliers de séquestrer l’indemnité dans l’attente de l’issue définitive du procès car une telle disposition enlèverait tout sens à l’exécution provisoire.
