Vous accompagnez des clients dans leur installation professionnelle ? Le choix du bail est une décision stratégique. Il conditionne les droits, la durée d’engagement, la souplesse des conditions de sortie, et même la valorisation d’un fonds de commerce. Pourtant, nombreux sont ceux qui confondent bail commercial et bail professionnel. Voici un point complet pour mieux les distinguer.
Ce qui distingue le bail commercial du bail professionnel
Bail commercial : destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales.
Bail professionnel : réservé aux professions libérales ou activités non commerciales.
Cette distinction est essentielle pour garantir une relation locative conforme et sécurisée.
Le bail commercial : plus encadré, plus protecteur
Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, concerne les locataires titulaires d’un fonds de commerce immatriculé au RCS ou au RNE. Il offre de nombreuses protections au locataire, dont :
- Durée minimale : 9 ans
- Congé : Possible tous les 3 ans par le locataire, avec 6 mois de préavis
- Renouvellement : Droit automatique si exploitation du fonds pendant 3 ans
- Révision du loyer : Tous les 3 ans, plafonnée selon l’indice des loyers commerciaux (ILC)
- Cession du bail : Possible, surtout en cas de cession du fonds de commerce
- Sous-location : Nécessite l’accord du bailleur
- Charges : Doivent être listées et justifiées (obligation triennale)
Ce bail est plus rigide, mais assure au locataire une protection juridique forte et une plus grande stabilité.
Le bail professionnel : plus souple, mais moins protecteur
Le bail professionnel, prévu par la loi du 23 décembre 1986 (articles 57-A et 57-B), s’adresse aux professions libérales (architectes, avocats, médecins, etc.). Ses caractéristiques
- Durée minimale : 6 ans
- Congé : Libre à tout moment par le locataire avec 6 mois de préavis
- Renouvellement : Pas automatique, à négocier
- Loyer : Libre, révision possible par clause d’indexation
- Sous-location/cession : Autorisées sauf clause contraire
- Charges : Précisées au contrat, sinon à la charge du locataire
Ce type de bail repose sur la liberté contractuelle, ce qui peut convenir à certains profils, mais il n’offre pas les protections du bail commercial.
Peut-on choisir entre les deux ?
Oui, à condition de ne pas exercer une activité commerciale.
Même si toutes les conditions d’un bail professionnel sont réunies, les parties peuvent choisir de signer un bail commercial. Cela permet d’offrir un cadre plus sécurisé et plus attractif.
L’inverse n’est pas possible : si l’activité est commerciale, le bail doit impérativement être commercial.
En résumé : que conseiller à vos clients ?
- Si votre client exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale : bail commercial obligatoire
- Si votre client exerce une activité libérale : bail professionnel possible, mais bail commercial envisageable pour plus de sécurité
Le rôle du mandataire immobilier : accompagner et sécuriser
En tant qu’agent commercial immobilier, vous êtes un interlocuteur clé pour aider vos clients à faire le bon choix de bail selon leur activité. Maîtriser les règles applicables permet d’éviter des litiges et de garantir une relation locative stable et conforme.
