Une Cour d’appel avait débouté un Agent Commercial de sa demande de commissions sur des affaires conclues après la cessation du contrat, motif pris que « lorsque le contrat cesse, l’Agent Commercial perd tout droit à commissions sur les ventes postérieures à cette date ».
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Car, en effet, l’Agent Commercial a droit à commissions sur les opérations commerciales conclues après la cessation du contrat :
- Soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat,
- Soit lorsque l’opération a été conclue par l’Agent Immobilier ou par l’Agent Commercial avant la cessation du contrat.
La détermination du délai raisonnable reste à l’appréciation des juges. Il est pertinent, dans le contrat de l’Agent Commercial, de traiter cette question en prévoyant ce que sera la durée de ce délai raisonnable. On mesure là encore l’importance d’un contrat bien rédigé.
L’Agent Commercial doit fournir un minimum d’éléments permettant d’établir l’existence du droit à commissions. Il doit justifier, par tous moyens de preuve, les actions entreprises.
L’Agent Commercial peut fournir une liste de clients, sachant que l’Agent Immobilier a l’obligation légale de fournir les éléments de preuve qu’il est le seul à détenir, puisque, par définition, l’Agent Commercial n’a plus accès aux informations du fait de la rupture du contrat.
Même s’il existe une présomption de réalisation d’affaires après la rupture du contrat l’Agent Commercial doit fournir une preuve sur l’existence d’un tel droit à commissions.
Ce droit à commissions doit être justifié par l’intervention directe de l’Agent Commercial auprès du client sans laquelle la vente n’aurait pas été réalisée.
Les juridictions sont souveraines pour apprécier le délai du « droit de suite ».
Mais il y a possibilité d’aménager contractuellement le droit de suite de l’Agent Commercial
L’article 1102 du Code Civil dispose que :
« Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son co-contractant, et de déterminer le contenu et la forme du contrat, dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. »
L’article 1103 du Code Civil dispose que :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont formés. »
Selon l’article L.134-6 du Code du Commerce (Loi n°91-593 du 25 juin 1991, art. 6)
« Pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L.134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre.
Lorsqu’il est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminé, l’agent commercial a également droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat d’agence avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe. »
Selon l’article L.134-16 du Code du Commerce (Loi n°91-593 du 25 juin 1991, art. 16)
Est réputée non écrite toute clause ou convention contraire aux dispositions des articles L.134-2, et L.134-4, des troisième et quatrième alinéa de l’article L.134-11, et de l’article L.134-15 ou dérogeant, au détriment de l’agent commercial, aux dispositions du deuxième alinéa de articles L.134-9, du premier alinéa de l’article L.134-10, des articles L.134-12 et L.134-13 et du troisième alinéa de l’article L.134-14.
La Cour de cassation a rappelé que l’article L.134-6 du Code du Commerce ne figurant pas parmi la liste des articles énumérés dans l’article L.134-16 du Code du Commerce, elle n’est pas, par conséquent, d’ordre public.
Il est alors possible de déroger contractuellement à l’article L.134-6 du Code du Commerce
La clause spécifique contractuelle, qui prévoit que l’Agent Commercial en Immobilier ne pourra pas exiger de l’Agent Immobilier le paiement de commissions postérieurement à la rupture du contrat d’Agent Commercial, y compris lorsque l’opération est intervenue par son entremise, est valable.
Ainsi, le droit de suite légal de l’Agent Commercial est un droit strictement supplétif. (Chambre commerciale 21 octobre 2014, n°13-24.497)
Les clauses contractuelles dérogeant aux dispositions de l’article L.134-6 du Code du Commerce sont applicables, mais l’Agent Commercial doit bien réfléchir avant de signer une clause qui restreint la durée de son droit de suite, surtout quand les clauses suspensives incluse dans l’offre d’achat peuvent être longues à être levées.
