La rédaction d’un bon contrat est une précaution élémentaire afin de démontrer la teneur des obligations souscrites par l’Agent Commercial et l’Agent Immobilier.
La Loi laisse une liberté contractuelle aux parties s’agissant des éléments clés du contrat (secteur, taux de commission, etc.).
L’élaboration et l’analyse du contrat est donc gouvernée par une rédaction minutieuse de ces éléments essentiels (A), par le contrôle de la légalité des clauses au regard de l’ordre public (B) et par la prohibition des clauses incompatibles (C) avec le statut civil de la profession.
A – Les éléments essentiels du contrat :
1° – Le contrat de l’Agent Commercial consiste avant tout en une prestation de service pour un Agent Immobilier.
Il est donc indispensable de préciser la nature exacte des services confiés à l’Agent Commercial prévus par la loi Hoguet et notés sur la carte de collaborateur.
2° – La détermination de la clientèle est fondamentale puisqu’elle conditionne le potentiel économique du contrat.
Cet univers peut être très général et comporter par exemple tous les clients potentiels d’une zone géographique, tout comme il peut se limiter à une catégorie de clients restrictivement énumérés sans secteur géographique.
Si les parties disposent d’une grande liberté contractuelle, elles doivent néanmoins évaluer leurs objectifs avec réalisme, sans quoi, elles risquent de s’exposer à des frictions incompatibles avec la pérennité du contrat. Un secteur trop petit entraînera rapidement un plafonnement des ressources de l’Agent Commercial.
3° – Enfin, les parties devront convenir de la durée du contrat et de la rémunération.
S’agissant de la durée, il est d’usage de stipuler le contrat à durée indéterminée, c’est à dire sans aucun terme, et qui ne pourra être résilié que moyennant le respect d’un préavis.
S’agissant de la rémunération, elle doit être suffisante et son montant dépend des usages de la profession.
Il faut clairement préciser l’échéance de paiement des commissions, qui est le plus souvent mensuelle.
B – La compatibilité des clauses avec la Loi :
Les parties doivent prendre en compte certaines dispositions de la Loi qui sont d’ordre public, ce qui signifie que l’on ne peut y déroger par contrat.
En cas de contravention à ces règles d’ordre public, le juge ne pourra que tenir la clause nulle et de nul effet, et lui substituera les règles impératives de la Loi.
En pratique, les clauses annulables sont les suivantes :
- Toute clause remettant en question le caractère d’intérêt commun du contrat, le devoir réciproque de loyauté et d’information des parties et l’obligation faite à l’Agent Immobilier de mettre l’Agent Commercial en mesure d’exécuter le contrat.
- Toute clause dérogeant au respect obligatoire d’un préavis en cas de résiliation du contrat.
Les clauses qui dérogent au détriment de l’Agent Commercial aux principes suivants :
- L’acquisition par l’Agent Commercial de son droit à commission au plus tard le dernier jour du mois qui suit le mois au cours duquel elle est acquise lorsque le client a réglé ou l’aurait dû si l’Agent Immobilier n’avait pas failli à ses obligations ;
- L’extinction du droit à commission s’il est prouvé que l’affaire ne sera pas menée à bonne fin pour des raisons étrangères à l’Agent Immobilier ;
- L’indemnisation de l’Agent Commercial du préjudice subi du fait de la rupture du contrat ;
- L’indemnisation de l’Agent Commercial en cas de rupture du contrat pour des circonstances imputables à l’Agent Immobilier ;
C – Les conséquences du statut civil des Agents Commerciaux
L’Agent Commercial exerce une profession de nature civile puisque, en sa qualité de professionnel libéral, il agit au nom et pour le compte de l’Agent Immobilier.
Les actes accomplis par lui produisent directement effet dans le patrimoine de l’Agent Immobilier de sorte qu’il n’accomplit pas d’acte de commerce pour son propre compte.
L’Agent Commercial n’est pas un commerçant. Ceci a pour effet de rendre annulable toute clause compromissoire ou attributive de compétence.
