La Cour de cassation a tranché : une promesse de vente immobilière engage définitivement le vendeur, sauf clause de rétractation expresse.
Un arrêt clé : Cass. Civ 3, 23 juin 2021 (n° 20-17.554) Dans cette décision, la Cour de cassation a opéré un revirement notable :
Le vendeur est définitivement engagé dès la signature d’une promesse unilatérale de vente, sauf clause lui permettant de se rétracter.
Depuis cet arrêt : Le vendeur ne peut plus se rétracter, sauf disposition explicite dans la promesse.
Promesse ou compromis de vente ? Ce qu’il faut bien distinguer
| Promesse unilatérale de vente | Compromis de vente |
| Le vendeur s’engage seul à vendre à un prix défini | Les deux parties s’engagent mutuellement |
| L’acheteur lève ou non l’option dans un délai donné | Vente définitive sous conditions (suspensives, par exemple) |
| Avant 2021 : rétractation possible (avec indemnité) | Rétractation limitée aux cas prévus |
| Depuis 2021 : engagement ferme pour le vendeur | Engagement toujours ferme sauf clauses précises |
Conséquences pratiques pour les professionnels de l’immobilier
1. Sécurisation accrue des ventes
Les acquéreurs sont désormais mieux protégés : le vendeur ne peut plus changer d’avis une fois la promesse signée (sauf clause spéciale).
2. Vigilance sur la rédaction des promesses
Vous devez alerter les vendeurs : signer une promesse de vente sans clause de rétractation = engagement définitif.
Conseil : prévoyez une clause de repli si le vendeur n’est pas totalement sûr (ex. condition suspensive d’achat d’un nouveau bien).
3. Risque de litiges
- Un vendeur peut contester en invoquant un manque d’information.
- Un acquéreur peut exiger l’exécution forcée de la vente.
Cas concret : application de la jurisprudence
- Un vendeur signe une promesse de vente
- Aucun droit de rétractation n’est prévu.
- Avant la levée d’option, il décide de se désengager.
Avant 2021 : Rétractation possible, sous réserve de dédommagement.
Depuis 2021 : L’acquéreur peut saisir le juge pour obliger à la vente.
Ce qu’on doit retenir
Côté vendeurs :
- L’engagement devient ferme dès la signature de la promesse.
- Importance capitale des clauses contractuelles.
Côté acquéreurs :
- Plus grande sécurité juridique.
- Possibilité d’exiger la vente forcée si le vendeur se rétracte.
Pour les agents commerciaux immobiliers, mandataires :
- Expliquez clairement les conséquences juridiques de la promesse.
- Anticipez les litiges par une rédaction précise et conforme.
- Restez à jour sur les jurisprudences pour mieux conseiller vos clients.
La CNACIM vous accompagne
La CNACIM propose des formations juridiques dédiées aux agents commerciaux en immobilier pour :
- Comprendre les dernières jurisprudences
- Maîtriser la rédaction des avant-contrats
- Renforcer la sécurité de vos transactions
Contactez-nous pour plus d’infos sur nos prochaines sessions de formation !
