Même si le cheminement de l’évaluation immobilière fait intervenir des méthodes scientifiques, on reste très éloigné du principe des sciences exactes.
En effet, bien que formules et chiffres soient présents en forte proportion, ce qui importe avant tout en estimation est la démarche qui amène à la conclusion d’une valeur immobilière. Une évaluation va ainsi bien au-delà d’un simple jugé puisqu’elle exige des recherches sélectives portant sur le marché des biens considérés, la collecte de renseignements pertinents, l’application de techniques analytiques, et surtout la connaissance, l’expérience et le recul nécessaires à la mise au point d’une conclusion propre à chaque bien en raison de ses caractéristiques spécifiques.
On le sait, les outils d’évaluation en ligne restent en la matière imprécis, tirant du marché immobilier une tendance de prix plutôt généraliste. C’est exactement le terme qu’il faut retenir « généraliste » : la machine aussi intelligente soit-elle n’a pas la capacité de porter un jugement de valeur précis, humain, sur les caractéristiques du bien comparé et des biens retenus pour la comparaison.On aura beau nous prouver par A plus B que le résultat est cohérent, le cheminement emprunté par la machine restera toujours lacunaire et c’est là que le bât blesse.
Un marché immobilier à double tranchant ?
Le prix de mise en vente d’un bien immobilier reste un prix probable auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. En d’autres termes, son évaluation consiste à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre, s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande.
Mais, contrairement à ce que tendent à nous suggérer les outils d’estimation en ligne, il ne saurait y avoir une unité de prix, fût-ce sur un même marché. En effet, contrairement aux marchés boursiers, en matière immobilière, les conditions d’un marché parfait ne sont jamais réalisées, les biens ne pouvant se substituer les uns aux autres en raison de leurs différences intrinsèques.
L’observation méthodique du marché, c’est-à-dire des prix dominants constatés, sert de base pour dégager une probabilité majeure de prix qui représente la valeur du bien à estimer au moment considéré. Cette observation, rappelons-le, est réalisée selon un schéma en entonnoir qui n’admet pas toujours la même logique comportementale. À titre d’exemple, le marché national peut être dynamique, mais se révéler inversé au niveau sectoriel. Ainsi, malgré un marché porteur, la valeur d’un bien peut faire les frais d’une économie de tassement local. Sur ce point, l’analyse de la machine est plutôt cohérente, à condition que les informations dont elle a été abreuvée traduisent exactement la réalité du marché.
Mais n’en déplaise à certains, seul le professionnel de terrain reste à même de réaliser cette juste analyse du marché à l’instant T. Deux raisons peuvent être soulignées : d’une part, le professionnel maîtrise a priori les comportements de prix au sein de son territoire d’exercice. D’autre part, il reste au plus proche de la demande ce qui lui permet de mesurer l’évolution du marché par la pratique directe qu’il en a. En d’autres termes, il n’est pas contraint par les délais de traitement de l’information qui génèrent indiscutablement un décalage dans le rendu de l’information, notamment lors d’inflexions du marché.
Le choix des comparables, une question de minutage
Restons lucides, la méthode la plus simple et souvent la plus efficace reste la méthode par comparaison. L’outil d’évaluation ne fait pas exception et y recourt systématiquement, sans chercher à conforter sa méthode d’évaluation.
Pour rappel, la méthode par comparaison a pour objet de comparer le bien à évaluer, à des biens similaires. Et c’est bien ici un élément subjectif mal maîtrisé par la machine, qui joue le rôle central : le terme de comparaison.
On le sait parfaitement, en matière d’évaluation, tous les termes de comparaison ne peuvent être retenus parce que tous les biens admettent des différences qui influent sur le prix de vente. Il est donc primordial de procéder à un choix méticuleux en raison d’un fourmillement de caractéristiques (date et type de construction, orientation, isolation). Force est de constater que le choix des termes de comparaison n’est pas toujours aisé et peut même s’avérer acrobatique. Une chose est certaine, il nous faut trouver la source (DVF, Perval) et s’assurer qu’elle est suffisamment révélatrice de notre tissu immobilier avant de s’en servir sereinement, démarche que l’outil d’évaluation ne fait que partiellement.
Intéressons-nous également à la source elle-même. En règle générale, et lorsque le marché est stable, cette source est plutôt probante et nous pouvons nous y fier de manière assez certaine. Charge toutefois à l’utilisateur de borner ses recherches en fonction des caractéristiques du bien à évaluer. Mais soulignons-le une nouvelle fois, seule la stabilité des échanges de biens nous permet d’affirmer le choix du prix de mise en vente. La difficulté du processus réside ainsi le plus souvent dans les délais de mise à disposition des données (environ 6 mois). Cette problématique est d’autant plus accrue lors d’un ralentissement du marché voire d’un retournement des comportements.
Dans de tels contextes, la machine est temporairement incapable d’assumer le changement avant le déversement de nouvelles données constatant, a posteriori, l’évolution. À ce moment précis, que nous reste-t-il, si ce n’est le jugement humain porté sur la réactivité du combo offre/demande ? Et c’est bien ce manque de réactivité et de maîtrise du processus d’évaluation, qui fait qu’un bien n’a pas été correctement évalué.
Publié dans le Journal de l’Agence, le 21 février 2023 par Caroline Theuil, Juriste, experte et formatrice en immobilier.
