La délégation de créance est possible puisque l’obligation de faire passer les honoraires par le compte bancaire, dit « compte séquestre », de l’agence immobilière n’est plus obligatoire. (Décret du 21 octobre 2005 / jo du 23 octobre applicable au 01 janvier 2006).
Les commissions de l’Agent Commercial peuvent être réglées directement par le notaire lors de la rédaction de l’acte authentique en contrepartie de la présentation d’une facture.
Avantages de la délégation de créance pour l’agence immobilière
Seul le montant qui revient à l’agence immobilière rentre dans le chiffre d’affaires ce qui diminue d’autant les taxes de l’agence, l’agence n’a pas à inscrire le nom de l’Agent Commercial dans la DDASS de fin d’année, moins d’écritures comptables
Avantages de la délégation de créance pour l’Agent commercial
Le notaire fait 2 chèques, un pour l’Agent Commercial, un pour l’Agent Immobilier, sur présentation des 2 factures.
Pour être valable la délégation doit être connue des débiteurs. C’est pour cela qu’elle doit être inscrite dans le compromis.
La part de chacun est clairement définie, le notaire, ayant les 2 factures, est couvert, tout se fait dans la transparence.
La délégation de créance est consentie non pas par le client mais par l’Agent immobilier, elle-même, à son Agent Commercial.
Si pour une raison quelconque l’Agent immobilier devrait cesser son activité, la part revenant à l’Agent Commercial, n’étant pas dans le CA, ne rentre pas dans la liquidation.
Si l’Agent Immobilier a un contrôle fiscal, le redressement ne touchera pas l’Agent Commercial puisque du fait de la délégation de créance, sa part ne rentre pas dans le chiffre d’affaires.
La délégation de créances doit être inscrite dans les compromis au paragraphe négociation.
La délégation peut figurer d’une manière permanente sur le contrat de l’Agent Commercial ou sur un avenant.
Un Agent Immobilier n’a aucune raison de refuser d’accorder une délégation de créance à ses Agents Commerciaux, sauf, bien sûr, si :
- Il désire gonfler son chiffre d’affaires, puisque de ce chiffre d’affaires, il faut déduire les commissions rétrocédées aux Agents Commerciaux pour avoir la marge.
- Si un Agent Immobilier a besoin d’argent, il va voir son banquier pour un découvert ou un prêt. Il présente les compromis établis grâce aux ventes faites par ses Agents Commerciaux. S’il n’y a pas de délégation de créance il n’est pas indiqué dans le compromis qu’une partie des honoraires devra être reversée aux Agents Commerciaux, donc l’Agent Immobilier peut obtenir un découvert ou un prêt sur la base d’un montant total et non pas sur le montant qui lui restera après règlement à l’Agent Commercial.
Mais cela s’appelle faire de la « cavalerie ».
Avec des Agents Immobiliers corrects, les Agents Commerciaux n’auront aucune difficulté à obtenir la délégation de créance.
Si pour une raison quelconque l’Agent Immobilier doit déposer son bilan, l’URSSAF, les impôts, Pôle emploi se payent en premier sur les honoraires en cours ou à venir, car tous les honoraires sont bloqués au fur et à mesure des signatures. Les créanciers se remboursent et les Agents Commerciaux ne peuvent pas être payés.
S’il y a délégation de créances, la part de l’Agent Commercial ne rentrant pas dans le C.A., ses commissions ne sont pas bloquées, donc l’Agent Commercial est payé normalement par le notaire.
Les Agents Immobiliers, et surtout ceux appartenant à des grands groupes, savent compter et ont tout avantage à faire une délégation de créance.
Exemple : Une agence immobilière regroupe 4000 Agents Commerciaux auxquels elle verse, en moyenne, 80%. Si dans l’année chaque Agent Commercial génère en moyenne 100 000 € d’honoraires soit au total dans l’année 4000 x 100 000€ = 400 000 0000 €
Si pas de délégation de créance = les taxes sont calculées sur 400 000 000 €
Si délégation de créance = les taxes sont calculées sur 20% soit 80 000 000 €
Pour quelle autre raison une agence immobilière refuserait une délégation de créance ?
