Lorsqu’un bien immobilier provient d’une succession, sa mise en vente peut devenir complexe. Les professionnels de l’immobilier doivent alors maîtriser les règles juridiques essentielles afin d’éviter tout risque de nullité ou de blocage au moment de l’acte de vente.
🔍 Rappel essentiel : qui peut vendre un bien en succession ?
Un bien immobilier ne peut être vendu que par son ou ses propriétaires.
Dans le cadre d’une succession :
- Les véritables propriétaires sont les héritiers,
- Et tous doivent donner leur accord pour la vente.
👉 Problème : tant que la succession n’est pas terminée, l’identité exacte et définitive des propriétaires n’est pas officiellement établie. On peut supposer les héritiers, mais seule la clôture de la succession confirme les droits de chacun.
Les étapes d’une succession
Au décès, plusieurs démarches successives permettent d’identifier l’actif, les dettes et les héritiers.
1. Acte de décès
Délivré par la mairie, il permet d’ouvrir la succession chez le notaire.
2. Inventaire du patrimoine
Le notaire recense :
- Les comptes bancaires
- Les biens immobiliers et mobiliers
- Les assurances-vie
- Les dettes éventuelles
Si le défunt était marié, les biens communs n’entrent dans la succession que pour moitié.
3. Identification des héritiers
Le notaire établit la liste :
- Des héritiers réservataires (les enfants, ou à défaut les petits-enfants)
- Des autres héritiers (désignés par la loi ou par testament)
Réserve héréditaire et quotité disponible
Le patrimoine se divise en deux :
- La réserve héréditaire : part garantissant les droits des enfants
- La quotité disponible : part pouvant être transmise librement (testament)
Et le conjoint survivant ?
Le conjoint survivant bénéficie d’un statut particulier :
- Ses droits varient selon la présence d’enfants communs ou non
- Il peut bénéficier d’un droit de jouissance sur le logement familial
⚠️ Le partenaire de PACS n’hérite que s’il est mentionné dans un testament.
Vendre un bien après la clôture de la succession
Une fois la succession réglée, les héritiers disposent : d’une attestation de propriété immobilière
Ce document :
- Confirme l’identité des propriétaires
- Mentionne leurs parts respectives
- Est indispensable pour signer l’acte de vente
Sans ce document : aucune vente définitive n’est possible.
Vendre un bien pendant la succession
Même si la succession n’est pas encore finalisée, certaines étapes peuvent être anticipées.
Ce qui est possible :
- Signer un mandat
- Signer un avant-contrat, à condition que le notaire ait délivré un acte de notoriété
L’acte de notoriété atteste :
- Que les personnes présentes sont légitimement héritiers
- Qu’il existe un lien familial prouvable
En absence de cet acte, les héritiers doivent fournir :
- L’acte de décès
- Le livret de famille
👉 Sans ces documents, aucune signature ne doit avoir lieu pour éviter d’écarter un héritier.
Vendre un bien avant l’ouverture de la succession
C’est une situation à éviter absolument.
Tant que le notaire n’a pas ouvert officiellement la succession : On ne peut pas certifier l’identité complète des héritiers.
Exception très limitée : cas d’un enfant unique connu et confirmé.
En pratique : que doit demander l’agent immobilier ?
Selon l’avancement de la succession :
Succession réglée : Demander l’attestation de propriété.
Succession en cours
- Demander l’acte de notoriété
- Ou, à défaut, acte de décès + livret de famille
Succession non ouverte : Ne rien signer (grave risque d’irrégularité)
À retenir
La vente d’un bien en succession nécessite :
- Une vérification rigoureuse des documents
- L’accord unanime de tous les héritiers
- Une collaboration étroite avec le notaire
- La prudence du professionnel pour éviter toute irrégularité
La CNACIM accompagne les agents commerciaux immobiliers, mandataires, pour sécuriser et protéger leurs mandats, même dans les situations les plus délicates.
