En matière de vente, l’agent immobilier a une véritable obligation de vérification et de conseil envers les vendeurs, notamment en ce qui concerne la solvabilité de l’acquéreur. Une jurisprudence récente le rappelle avec force.
Le contexte : une vente… et une défaillance
Un agent immobilier reçoit un mandat de vente, trouve rapidement un acquéreur et fait signer un compromis. L’acheteur déclare ne pas avoir besoin de prêt immobilier.
À la date de signature de l’acte définitif :
- l’acheteur ne se présente pas chez le notaire.
- le lendemain, il s’engage à indemniser le vendeur et à verser la commission de l’agence… mais ne donne jamais suite.
Le vendeur poursuit donc l’acquéreur ET l’agent immobilier, reprochant à ce dernier de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’acheteur.
La décision de la Cour de cassation (2024)
La Cour d’appel avait rejeté la demande du vendeur, considérant que l’agent immobilier ne disposait pas de moyens particuliers pour vérifier la solvabilité de l’acheteur, et que les vendeurs connaissaient sa situation.
- Erreur, répond la Cour de cassation.
- Elle casse l’arrêt en affirmant que l’agent immobilier aurait dû alerter les vendeurs sur le risque d’insolvabilité ou leur proposer des garanties.
Ce qu’il faut retenir
L’agent immobilier ne peut pas se contenter d’enregistrer les déclarations de l’acquéreur.
Il doit s’assurer de leur crédibilité et informer son mandant des risques liés à l’opération.
Vos obligations en tant qu’agent immobilier
La jurisprudence rappelle deux obligations majeures :
1. L’obligation d’information et de conseil
- Informer sur l’opportunité de l’opération
- Alerter sur les risques financiers, fiscaux, ou juridiques
- Conseiller une condition suspensive (ex : obtention de crédit, vente d’un bien, apport personnel…)
2. Le devoir de vérification
- S’assurer que l’acquéreur dispose réellement de ses fonds
- Obtenir les justificatifs d’apport personnel
- Proposer des garanties ou conditionner la vente à des éléments concrets
Pour les agents commerciaux immobiliers, mandataires
En tant qu’agent commercial, vous avez des obligations d’informations et de prudence vis-à-vis du client.
Une documentation sérieuse, un dossier complet, des échanges tracés par écrit = votre meilleure protection.
En résumé
- La solvabilité de l’acquéreur ne doit pas être présumée.
- Informer, alerter, proposer des clauses de sécurité est essentiel.
- Ne pas le faire peut engager votre responsabilité… et celle de votre mandant.
