Le bien-fondé des indemnités pour le préjudice subi, lors de la rupture d’un contrat d’Agent Commercial, à l’initiative d’un l’Agent Immobilier, doit être apprécié au regard de l’application spécifique du statut des Agents Commerciaux en Immobilier.
Le rappel des principes applicables : l’article L 134 – 12 du code de commerce
L’indemnité de rupture d’un contrat d’Agent Commercial, à l’initiative d’un l’Agent Immobilier, est un droit accordé à l’Agent Commercial du seul fait de la rupture. Cette disposition est considérée comme une règle d’ordre public et une loi de police, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y renoncer, ni par anticipation dans le cadre du contrat, ni a posteriori dans le cadre des discussions sur l’indemnisation du préjudice.
Mais, il faut bien distinguer le principe de l’indemnité et son quantum. Dans son arrêt du 13 septembre 2018, la Cour d’appel de Rouen a d’ailleurs rappelé le principe issu de la loi et repris de façon systématique par la jurisprudence selon lequel : « il résulte du caractère d’ordre public des dispositions de l’article L.134-12 du code de commerce que l’indemnisation de l’Agent Commercial est due du seul fait de la cessation des relations imputable au mandant. Elle n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice ». Cour d’appel de Rouen 13 septembre 2018 Chambre civile et commerciale RG 16/03468
S’agissant de l’évaluation de l’indemnité de rupture, la jurisprudence a consacré le principe d’une valorisation à 2 années de commissions. Mais il ne s’agit en l’occurrence que d’une estimation forfaitaire du préjudice subi dont l’évaluation doit résulter systématiquement d’une appréciation par le juge pour les opérations commerciales ayant une récurrence.
Les principes importants des activités de transactions immobilières
Plusieurs décisions rendues par des cours d’appel ont permis de consacrer deux principes importants s’agissant des activités de transactions immobilières.
Le caractère relatif de la notion de clientèle
D’une part, « Dans le secteur immobilier, la notion de clientèle est relativisée, compte tenu de la spécificité du métier et de l’absence de caractère récurrent de la clientèle » Cour d’appel de Paris Pôle 5, chambre 5 24 novembre 2016 RG : 14/00329
La prise en compte du contexte économique du secteur
D’autre part, la prise en compte du contexte économique du secteur et de l’évolution de l’activité de l’Agent Commercial pour le calcul du préjudice ; Il faut se référer notamment à la motivation retenue par la décision de la Cour d’appel de Rouen dans son arrêt du 13 septembre 2018 sur la prise en compte de ces critères pour retenir un préjudice correspondant à une année de commission.
Il apparaît que les indemnités formulées sont particulièrement contestables tant dans leur principe que dans leur montant. L’application des principes théoriques de valorisation d’une indemnité de rupture de contrat doit être écartée au regard du préjudice réellement subi, qui constitue le seul principe applicable et dont l’appréciation dépend toujours d’une analyse concrète du contexte particulier de la transaction immobilière.
