Selon l’art. 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En vertu de cette disposition, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain est apportée.
L’agent immobilier doit veiller à l’utilité et à l’efficacité du mandat qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.
L’agent immobilier est tenu d’appeler l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.
L’agent immobilier a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.
Il doit vérifier sur place la consistance des locaux mais sa responsabilité ne peut pas être retenue s’il n’a pas de raison de soupçonner le caractère erroné de l’information fournie.
Il a l’obligation de visiter le bien. Le fait qu’une visite soit effectuée par une personne, dûment habilitée par lui, est sans incidence sur sa responsabilité.
En sa qualité de professionnel, il est également tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise.
Ce devoir implique qu’il doit vérifier la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise et, au besoin, qu’il s’informe sur toute discordance qu’il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle.
S’il n’a pas été informé des projets des acquéreurs, dans le cadre de son mandat, il doit avoir connaissance de ce que les acquéreurs entendent acquérir.
Si le mandat de vente fait apparaître que les vendeurs ont déclaré que le logement était « à refaire intégralement ». Il en ressort qu’à la date de l’acte notarié, la partie, à usage de logement, doit être habitable.
La discordance entre la situation matérielle des lieux faisant apparaître que la partie habitation de l’immeuble a été abandonnée et la désignation du bien comme une habitation doit amener l’agent immobilier à s’informer sur la situation réelle de l’immeuble, information qu’il doit obtenir simplement en sollicitant des vendeurs le dernier avis de la taxe foncière et surtout une dernière visite avant l’acte notarié.
Au moment de l’offre d’achat, il doit informer les acquéreurs de la nécessité de procéder tout changement d’affectation de l’immeuble, ce qui permet à ces derniers de s’enquérir des conditions de ce changement d’affectation auprès de la mairie avant l’acquisition.
La faute de l’agent immobilier est ainsi caractérisée.
