Réglementation des honoraires des agences immobilières selon la loi Hoguet
La Loi Hoguet encadre strictement le versement des honoraires aux agences immobilières dans le cadre de la vente de biens immobiliers. En principe, les honoraires ne sont dus qu’après la signature de l’acte authentique de vente, notamment lorsque le mandat est conclu avec un non-professionnel (Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et Article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972). Une complication survient lorsque l’acte authentique n’est pas signé ou lorsque l’avant-contrat n’est pas régularisé.
Quand une vente immobilière est-elle considérée comme conclue ?
Juridiquement, une vente est conclue dès que les parties s’accordent sur le bien et le prix, potentiellement dès l’avant-contrat. Toutefois, cet avant-contrat est soumis à diverses conditions suspensives qui, si non réalisées, empêchent la conclusion de la vente. Par ailleurs, l’avant-contrat peut inclure une clause de dédit permettant à une partie de se désengager moyennant une somme d’argent. Cela pose un risque pour l’agence immobilière car elle ne pourra pas percevoir ses honoraires si cette clause est utilisée (Article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).
Le droit à rémunération de l’agent immobilier
Lorsque les conditions suspensives sont réalisées, le droit à rémunération de l’agent immobilier naît. Si l’acte authentique n’est pas signé, les tribunaux peuvent, dans certains cas, reconnaître à l’agence immobilière le droit de réclamer une indemnité compensatrice pour le préjudice subi en raison de la non-signature. Cependant, il s’agit de réclamer des dommages-intérêts et non directement les honoraires.
Les fautes empêchant la signature de la vente
Une faute commise par l’une des parties, empêchant la réalisation de la vente, peut justifier une réclamation en justice par l’agence immobilière. Si l’acquéreur ne remplit pas les conditions suspensives, notamment en matière de financement, son comportement peut être considéré comme fautif (Article 1303-4 du code civil). Ce manquement permet à l’agence de réclamer une indemnité en justice et peut même forcer l’acquéreur à signer l’acte de vente.
La promesse unilatérale de vente : un contrat moins sécurisant
La promesse unilatérale de vente, souvent utilisée par les notaires, n’engage que le vendeur et laisse à l’acquéreur la liberté de lever l’option ou non. Cela rend le recouvrement des honoraires par l’agent immobilier plus incertain. En cas de non-levée d’option par l’acquéreur, aucune faute ne peut lui être reprochée.
Les défaillances du vendeur à signer l’avant-contrat
Si le vendeur refuse de signer l’avant-contrat après avoir signé le mandat de vente, l’agence immobilière peut se prémunir en prévoyant dans le mandat un pouvoir de signature du compromis de vente au profit de l’agent immobilier. Cette clause, bien que valable, est peu utilisée et peut être mal perçue par le vendeur.
Résiliation amiable de l’avant-contrat
En cas de résiliation amiable de l’avant-contrat, il est recommandé de prévoir les modalités de cette résiliation dans le contrat initial, incluant une clause de solidarité pour le paiement des honoraires de l’agence. Cette précaution évite toute ambiguïté et garantit le paiement des honoraires en cas de résiliation convenue entre les parties.
Pour optimiser vos transactions immobilières et assurer le recouvrement de vos honoraires, il est crucial de bien encadrer vos mandats et avant-contrats en tenant compte des dispositions légales en vigueur.
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