Les notaires ont l’obligation d’inscrire dans le compromis que l’Agent Immobilier a rapproché les parties.
Mais il existe quelquefois un litige sur le montant des honoraires, alors que la loi Hoguet d’ordre public impose d’indiquer le montant et le débiteur dans l’engagement des parties.
Il y a lieu de lui adresser cet exemple de courrier.
Modèle de courrier en cas de litige sur droit aux honoraires
À la suite du mandat de vente du [à remplir] qui a fait l’objet d’un contrat écrit, prévoyant une rémunération de [à remplir] euros, mis à la charge du vendeur, pour un prix de vente de la maison initialement évalué à [à remplir].
Il est à noter que le prix convenu est le produit d’une négociation préalable, le tarif maximum de l’agent immobilier conduise à l’application d’honoraires de [à remplir] euros.
Ce mandat de vente contient l’ensemble des informations précontractuelles et contractuelles mises à la charge de l’agent immobilier, tant au regard des dispositions de la loi HOGUET et de son décret d’application, ainsi que les règles relatives au droit de la consommation, comme il est stipulé dans les pièces suivantes :
- Document d’information précontractuel
- Contrat de mandat
- Fiche descriptive contractuelle
- Fiche descriptive des tarifs pratiqués
Ce mandat a été signé par Madame X et par Monsieur Y ceux-ci s’étant portés garants de la signature des autres indivisaires, ce qui est par la suite advenu, puisque le contrat comprend bien les signatures.
Après un certain nombre de visites diligentées par l’agence immobilière, Monsieur H et Madame L ont décidé d’acquérir le bien en question, au prix de [à remplir] euros.
Concomitamment à cet accord, de manière surprenante et manifestement dénuée de raison valable, l’indivision a commencé à contester le contrat de mandat (Courrier des consorts T à l’agence immobilière).
Surpris par les allégations et insinuations de membre de l’indivision T, l’agence immobilière a répondu à ces mises en cause par des courriers démontrant l’absence de fondement de cette contestation (Courriers de l’agence immobilière aux consorts T).
Il apparaît en réalité que certains indivisaires tentent simplement, après accomplissement avec succès de sa mission par le mandataire, d’exercer une pression sur l’agence immobilière afin de minorer les frais de mandat initiaux, le but affiché étant de les faire passer de [à remplir] euros à [à remplir] euros sous la menace explicite de contester judiciairement le droit à commission.
Le procédé n’abuse personne. En effet les honoraires sont connus et acceptés par les parties qui n’ont pas manifesté de désaccord à la signature du contrat, étant précisé que cette somme de[à remplir] euros correspondait au prix d’un autre mandat passé par Monsieur T avec l’agence K.
Ce tarif constitue ainsi déjà un geste important par rapport aux prix maximum pratiqués par l’agence immobilière.
Il a été signé une promesse unilatérale de vente en date du [à remplir], par laquelle les consorts T promettent à [à remplir] et Madame L, la vente du bien en question au prix de [à remplir] euros.
Cette promesse unilatérale indique que « Le PROMETTANT” reconnaît qu’il a été mis en relation avec le BÉNÉFICIAIRE aux présentes par l’intermédiaire l’agence immobilière sise [à remplir], titulaire d’un mandat donné par le PROMETTANT sous le numéro [à remplir] en date du [à remplir]
Il est prévu des honoraires dues par le PROMETTANT d’un montant de [à remplir], taxe sur la valeur ajoutée incluse.
Certains des propriétaires indivis font état d’irrégularités dans le mandat de vente et notamment dans le montant de la commission prévue.
En conséquence le PROMETTANT qui déclare ne pas avoir la volonté de se soustraire au versement d’une juste commission, souhaite néanmoins pouvoir discuter le montant avec l’agence immobilière dans les meilleurs délais.
Ainsi, il s’engage à fournir au rédacteur des présentes un accord écrit sur le montant de la commission qui sera payée, avant la fin du présent mois. Étant précisé que le montant de la négociation sera compris dans le prix indiqué ci-dessus. »
Cette clause, tout à fait surprenante, ne reflète pas la réalité des rapports contractuels existant, puisque le montant du mandat est bien de [à remplir] euros.
En effet, et si afin de solder la difficulté naissante, l’agence immobilière a pu proposer pendant un temps qu’un accord soit trouvé sur ces frais en consentant, sous condition d’un accord expresse des parties, une rémunération à hauteur de [à remplir] euros, aucun accord n’est jamais intervenu sur ce montant.
A défaut d’accord constaté par un avenant au contrat de mandat, comme proposé par l’agence immobilière lors d’un courrier du [à remplir] force est de constater que l’offre est devenue caduque, et que ce sont bien les ? euros initiaux qui sont dus.
Et compte tenu des procédés employés, l’agence immobilière entend s’en tenir à la commission contractualisée.
L’agence immobilière s’inquiète par conséquent des stipulations de l’acte de vente devant être signées dans votre étude dans les prochains jours.
Elle vous a déjà fait état de ses craintes, vous demandant, par courrier reçu en votre étude le [à remplir], qu’il soit bien mentionné à l’acte de vente que les vendeurs devront payer à l’agence immobilière le prix de [à remplir] euros, conformément aux stipulations du mandat signé et accepté par les parties.
Les dispositions d’ordre public de la loi HOGUET du 2 janvier 1970, et la jurisprudence afférente, prévoient que l’agent immobilier ne pourra obtenir aucune rémunération prévue par le mandat de vente si l’engagement des parties, donc l’acte de vente, ne mentionne pas cette commission (Articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972)
Il résulte de ces textes que le montant des honoraires de l’agent immobilier, ainsi que l’indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l’engagement des parties ;
Pour condamner M. X. à payer à l’agence immobilière, une certaine somme au titre de sa rémunération, l’arrêt retient que les documents produits mettent en évidence le rôle d’intermédiaire joué par celle-ci entre le candidat acquéreur et le propriétaire ;
Les actes de vente doivent prévoir des honoraires au profit de l’agent immobilier (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 janvier 2018, 14-14.304).
Dans l’hypothèse où l’acte de vente à venir omet d’indiquer les honoraires due par les consorts T au titre du contrat de mandat, ou si la somme inscrite était inférieure aux [à remplir] euros prévus, l’agence immobilière pourrait se voir opposer la règle telle qu’interprétée par l’arrêt ci-dessus cité.
En l’absence d’une telle clause, ou en raison de son ambiguïté, l’agence immobilière n’aura alors pas d’autre choix que d’engager votre responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En effet, le notaire, comme rédacteur de l’acte :
« Est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ;» (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 janvier 2017, 15-22.776).
L’article 12 du décret du 20 mai 1955 précise que :
« La défaillance du notaire est établie par la production d’une lettre recommandée, à lui adressée avec demande d’avis de réception, afin d’obtenir l’exécution de ses obligations, et demeurée plus d’un mois sans effet. »
Vous avez été destinataire d’un courrier adressé par lettre recommandée par l’agence immobilière, qui rappelle les termes du contrat de mandat, et notamment le prix devant figurer à l’acte de vente.
L’agence immobilière vous met en demeure d’ indiquer dans l’acte de vente que l’agence immobilière, en vertu du contrat de mandat du [à remplir], est titulaire d’une créance de [à remplir] euros à l’endroit des consorts T, en raison de la vente ainsi réalisée, et conformément au contrat de mandat du [à remplir].
Les moyens utilisés par les vendeurs pour forcer un accord autour d’une somme de [à remplir] euros ne résistent pas à un bref examen :
Sont allégués en effet les prétendus manquements suivants :
– Mandat non signé par tous les propriétaires indivisaires
– Absence de respect des textes relatifs au démarchage à domicile
– Absence de signature d’un mandat au prix proposé
– Absence de transmission de l’offre d’achat à tous les indivisaires
– Absence d’affichage du taux pratiqué
Sur le point relatif à la signature du mandat, l’agence immobilière ne comprend pas ce qui est reproché au contrat de mandat dans la mesure où il apparaît que le mandat contient les signatures.
Dans la promesse de vente, il est reconnu par les promettants qu’ils ont été mis en relation avec le bénéficiaire par contrat de mandat. Si cet acte mentionne des prétendues « irrégularités » dans le mandat de vente, ces irrégularités ne sont pas mentionnées, et seul est évoqué un désaccord sur le montant de la commission
L’ensemble des textes devant être mentionnés et documents devant être délivrés sont présents. Le contrat de mandat précise la faculté et le déroulement du droit de rétractation. Ce document a été signé. Le contrat de mandat indique que deux exemplaires ont été signés dont un pour le propriétaire et un pour l’agence immobilière.
Le mandat précise un tarif fixe de [à remplir] euros pour la vente. Ce mandat a été signé et c’est bien cette somme qui correspond à la signature d’un mandat au prix proposé.
S’agissant de l’affichage du taux pratiqué, il n’apparaît pas qu’une telle obligation soit faite à l’agence, l’article 6-1 de la loi Hoguet ne mentionnant une telle obligation de faire figurer les honoraires en pourcentage du prix lorsqu’il « sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur ».
Il est aisé donc de s’apercevoir que l’allégation a posteriori d’irrégularités inexistantes est purement opportuniste et s’inscrit dans une tentative assez grossière d’obtenir une nouvelle baisse indue du droit à commission.
Toujours est-il que vous êtes donc invités à porter dans l’acte de vente les mentions conditionnant le droit à commission de l’agence immobilière à hauteur de [à remplir]€.
En cas de désaccord persistant entre les vendeurs et l’agence immobilière sur le droit à rémunération de cette dernière, vous devez séquestrer la somme correspondante en votre étude jusqu’à résolution amiable ou judiciaire du litige.
A défaut, l’agence immobilière chercherait votre responsabilité civile professionnelle.
