L’agent immobilier n’a droit à sa rémunération que si l’opération d’entremise qu’il a menée est effectivement conclue. Pour cette raison, la nature de l’avant-contrat signé entre vendeur et acquéreur joue un rôle déterminant.
La jurisprudence et la loi Hoguet rappellent que la promesse synallagmatique de vente (compromis) offre une sécurité bien supérieure à la promesse unilatérale de vente (PUV) pour préserver le droit à commission ou à indemnisation de l’agent immobilier.
- Le cadre légal : une rémunération strictement encadrée
L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 est clair :
➡️ L’agent immobilier ne peut percevoir aucune rémunération avant que l’opération ne soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.
Le décret du 20 juillet 1972 (art. 74) ajoute :
➡️ tant qu’existent un dédit ou une condition suspensive non réalisée, l’opération n’est pas considérée comme conclue.
Conclusion :
✔ Pas d’acte définitif ou d’engagement ferme des deux parties = pas de rémunération possible.
- Promesse synallagmatique ou promesse unilatérale : une différence essentielle
✔ La promesse synallagmatique (compromis de vente)
Les deux parties s’engagent :
- Le vendeur à vendre,
- L’acquéreur à acheter,
sous réserve éventuelle de conditions suspensives.
➡️ Il existe un engagement ferme et réciproque.
✔ La promesse unilatérale de vente (PUV)
Le vendeur promet de vendre mais l’acquéreur dispose simplement d’une option d’achat. Il peut décider de ne pas lever l’option sans commettre de faute (il perd généralement l’indemnité d’immobilisation, mais c’est tout).
➡️ Aucun engagement d’achat = risque élevé pour l’agent immobilier.
- Jurisprudence : la rémunération est refusée en cas de PUV non levée
La Cour de cassation confirme que :
- La PUV ne constitue pas une vente effectivement conclue au sens de la loi Hoguet.
- L’agent immobilier ne peut donc pas prétendre à honoraires.
- Et si la non-réalisation de la vente n’est pas due à une faute du bénéficiaire, aucune indemnisation n’est possible.
La jurisprudence rappelle que le bénéficiaire d’une PUV ne commet aucune faute lorsqu’il renonce à acheter.
- Le compromis : un outil de sécurisation du droit à commission
Contrairement à la PUV, le compromis permet à l’agent immobilier de revendiquer :
✔ Sa commission si la vente va à son terme (une fois l’acte authentique signé).
✔ Une indemnisation en cas de faute d’une des parties
Si l’acquéreur ou le vendeur provoque l’échec de la vente, l’agent immobilier peut obtenir réparation
➡️ Même si cette partie fautive n’est pas celle qui devait payer les honoraires !
- Recommandation : toujours prévoir la signature d’un compromis
Pour garantir son droit à rémunération,
▶ l’agent immobilier doit privilégier la promesse synallagmatique, et éviter de laisser le choix au rédacteur de l’avant-contrat lorsque ce n’est pas lui.
Conseil pratique :
Dans les offres d’achat qu’il formalise, l’agent immobilier doit indiquer clairement que les parties conviennent de signer un compromis de vente, et non une PUV.
Conclusion
La PUV expose l’agent immobilier au risque réel de voir sa rémunération lui échapper, même après un important travail d’entremise.
Le compromis, au contraire, offre un engagement ferme et protège le droit à commission ou, en cas de litige, le droit à indemnisation.
👉 Pour sécuriser leur activité, les agents immobiliers doivent systématiquement privilégier la promesse synallagmatique de vente.
