Le contournement d’un agent immobilier lors d’une transaction est une pratique malheureusement fréquente. Vendeurs et acquéreurs pensent parfois pouvoir éviter le paiement de la commission en traitant directement entre eux.
La jurisprudence est très claire : l’agent immobilier lésé doit être indemnisé. Elle rappelle avec force que la responsabilité des vendeurs comme des acquéreurs peut être engagée lorsqu’ils cherchent à contourner l’intervention de l’agent immobilier.
1. Le fondement : la responsabilité délictuelle et contractuelle
Deux types de responsabilités peuvent être retenues :
✔ Responsabilité délictuelle des acquéreurs
Elle est engagée lorsque les acquéreurs déclarent faussement ne pas avoir été mis en relation par l’agent immobilier. C’est le cas lorsqu’ils signent un acte authentique contenant une clause mensongère affirmant l’absence d’intermédiaire.
✔ Responsabilité contractuelle du vendeur
Le vendeur est tenu d’informer l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur. S’il manque à cette obligation, sa responsabilité est engagée.
👉 Ces deux fautes concourent au préjudice de l’agent immobilier privé de sa rémunération.
2. Illustration : une tentative de contournement sanctionnée
Dans une affaire jugée :
- L’agent immobilier disposait d’un mandat pour la vente d’une maison.
- Il a fait visiter le bien à des futurs acquéreurs.
- Ceux-ci ont ensuite conclu la vente directement avec le vendeur, en insérant dans l’acte une fausse déclaration indiquant qu’ils s’étaient mis en relation sans intermédiaire.
- Le vendeur, de son côté, n’a pas informé l’agent immobilier de la conclusion de la vente.
Résultat : les deux parties sont déclarées fautives.
3. Une indemnisation pour l’agent immobilier lésé
La justice a condamné les acquéreurs et le vendeur à verser des dommages et intérêts à l’agent immobilier.
Mais la Cour opère une répartition spécifique :
- 🔹 90 % de l’indemnité à la charge des acquéreurs, car leur faute (fausse déclaration dans l’acte authentique) est bien plus grave.
- 🔹 Le vendeur ne supporte que 10 %, en raison d’un manquement jugé « minime » en comparaison.
👉 Les acquéreurs doivent donc garantir la venderesse à hauteur de 90 %.
4. Ce qu’il faut retenir
✔ La loi protège l’agent immobilier en cas de contournement.
✔ Une fausse déclaration dans un acte authentique engage la responsabilité délictuelle des acquéreurs.
✔ Le vendeur doit obligatoirement informer l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur.
✔ En cas de faute, les deux parties peuvent être condamnées solidairement.
✔ Les honoraires ou ses équivalents en dommages-intérêts peuvent être récupérés.
La jurisprudence confirme l’importance de sécuriser le mandat et les échanges, et rappelle la protection forte accordée aux agents immobiliers.
