Promesse unilatérale ou promesse synallagmatique : protection des honoraires des agences immobilières
Une décision marquante de la Cour d’appel de Montpellier
Le 4 avril 2024, la Cour d’appel de Montpellier a condamné un acquéreur à indemniser une agence immobilière à hauteur de 350 000 €, malgré l’absence de signature de l’acte définitif.
Cette décision illustre deux points importants :
- La promesse synallagmatique protège davantage les honoraires de l’agence qu’une promesse unilatérale.
- La preuve de la faute de l’acquéreur, même en l’absence de signature de l’acte, peut permettre l’indemnisation de l’agence.
Promesse unilatérale vs promesse synallagmatique
- Promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage à vendre. Le bénéficiaire peut lever ou non l’option d’achat.
- Promesse synallagmatique (ou compromis) : les deux parties s’engagent, l’une à vendre et l’autre à acheter.
La loi Hoguet prévoit que si le contrat contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération n’est pas considérée comme conclue.
Conditions pour que l’agence perçoive ses honoraires
Dans une promesse unilatérale :
- Le bénéficiaire doit lever l’option d’achat et réaliser les conditions suspensives pour que l’agence ait droit à sa rémunération.
- Si l’option n’est pas levée, même si les conditions suspensives le sont, l’agence ne peut pas réclamer ses honoraires.
Le cas pratique de l’affaire
- 21 décembre 2017 : promesse unilatérale de vente de parts sociales d’un domaine viticole pour 9 700 000 €.
- L’option d’achat devait être levée avant le 30 décembre 2017 et la signature définitive prévue le 20 mars 2018.
- L’acquéreur conteste la promesse pour défaut d’enregistrement et demande la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
La cour a jugé que le versement de l’indemnité d’immobilisation constituait une acceptation de la promesse, transformant l’acte en promesse synallagmatique, dispensée de l’enregistrement.
De plus, la cour a reconnu la levée effective de l’option d’achat grâce au paiement et à la confirmation du notaire.
La faute de l’acquéreur et l’indemnisation
L’acquéreur refusait l’indemnisation au motif que l’acte définitif n’était pas signé.
Or, la cour a constaté :
- Les conditions suspensives étaient réalisées,
- La vente était parfaite,
- La non-réalisation de l’opération résultait de la faute de l’acquéreur.
En conséquence, l’acquéreur a été condamné à indemniser l’agence pour perte de chance de percevoir la rémunération, soit 350 000 €.
Le point clé pour les agences immobilières
En présence d’une promesse synallagmatique, l’agent immobilier ne peut être privé de son droit à indemnisationlorsque :
- La promesse constitue un accord définitif sur la chose et le prix,
- La faute de l’acquéreur empêche la réalisation de la vente.
La difficulté pour les agences reste souvent la preuve de la faute de l’acquéreur, comme cela a été démontré dans cette affaire.
