La Cour de cassation a récemment clarifié le rôle du juge-commissaire lorsqu’il est saisi d’une demande de résiliation d’un bail commercial pour impayés dans le cadre d’une procédure collective.
Vérification des impayés par le juge-commissaire
Lorsqu’un bailleur saisit le juge-commissaire pour constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges, ce dernier doit vérifier, au jour où il statue, que les sommes afférentes à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayées.
Autrement dit : si le locataire a régularisé sa situation avant la décision du juge, la résiliation du bail ne peut pas être prononcée.
Les conditions pour prononcer la résiliation
Pour qu’un bail commercial soit résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges, la Cour d’appel avait retenu les éléments suivants :
- Le preneur n’avait pas réglé les loyers et charges dans le délai légal de trois mois suivant le jugement d’ouverture,
- La requête du bailleur a été déposée après ce délai, et les paiements effectués après le dépôt de la requête ont été jugés inopérants.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rappelle, au visa des articles L. 622-14, 2° et R. 622-13, alinéa 2 du Code de commerce (appliqués au redressement judiciaire par les articles L. 631-14 et R. 631-20 du Code de commerce), que :
Le juge-commissaire doit vérifier que les loyers et charges afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture restent impayés au moment où il statue.
Dans cette affaire, le preneur avait régularisé l’arriéré avant la décision du juge-commissaire.
Conclusion : la résiliation du bail ne pouvait pas être constatée.
À retenir pour les professionnels de l’immobilier
Pour les agents commerciaux immobiliers, cette décision rappelle plusieurs points clés :
- La résiliation d’un bail commercial pour impayés dépend de la situation réelle au moment du jugement,
- Tout paiement effectué avant la décision du juge peut empêcher la résiliation,
- La vigilance sur les procédures collectives et les délais légaux est essentielle pour sécuriser les relations bailleur/preneur.
