Lors d’une visite immobilière, un accident peut malheureusement survenir. Mais qui doit répondre des dommages causés à un acquéreur potentiel ou à un visiteur ?
Le vendeur ? L’agent commercial ? L’agence immobilière ? Rappel des obligations de chacun.
Exemple : une visite qui tourne mal
Un agent commercial réalise la visite d’une maison confiée en mandat à une agence. Lors de la visite, un acquéreur potentiel se rend dans le grenier. Il marche sur une plaque de polycarbonate recouverte de laine de verre, dissimulant un vide de près de 8 mètres. La plaque cède et le visiteur chute lourdement. L’acquéreur poursuit alors les vendeurs pour obtenir réparation. Ces derniers assignent ensuite l’agent commercial et l’agence immobilière.
La décision en première instance : responsabilité partagée
Le tribunal judiciaire retient la responsabilité :
- Des propriétaires,
- Et de l’agent commercial qui faisait visiter le bien.
L’agence immobilière, en revanche, est mise hors de cause.
En appel : analyse des responsabilités
L’affaire est portée devant la Cour d’appel. Celle-ci examine trois responsabilités distinctes.
1. La responsabilité des propriétaires est engagée
La cour confirme que la trémie dans les combles présentait un danger :
- Invisible,
- Non signalé,
- Non sécurisé.
Les propriétaires auraient dû informer les intervenants du risque ou prendre des mesures de sécurité (barrière, signalisation…).
👉 Ils restent donc responsables du danger présent dans leur logement.
2. La responsabilité de l’agent commercial est engagée également
La cour rappelle un principe essentiel : « Celui qui fait visiter un bien doit prendre toutes les précautions utiles pour garantir la sécurité des visiteurs ».
Même s’il ne connaît pas les lieux, l’agent commercial doit :
- S’informer des éventuels dangers,
- Poser des questions aux propriétaires,
- Vérifier les zones sensibles,
- Éviter d’emmener des visiteurs dans des espaces non sécurisés.
👉 Son absence de vigilance constitue une faute.
3. La responsabilité de l’agence immobilière est écartée
La cour confirme que l’agent immobilier n’est pas responsable du comportement de l’agent commercial lorsque :
- Le mandat prévoit la possibilité de se substituer un tiers,
- L’agent commercial n’est ni notoirement incapable, ni insolvable,
- L’agence délègue la mission de façon légitime.
👉 Le gérant n’avait pas l’obligation de visiter lui-même le bien.
📌 Ce que cette décision rappelle
✔ 1. Le vendeur reste responsable des dangers présents dans son bien
Il doit :
- Informer l’agence et l’agent commercial des risques,
- Sécuriser les zones dangereuses,
- Mentionner les dangers dans le mandat (clause particulière).
✔ 2. L’agent commercial doit assurer la sécurité des visiteurs
Il doit :
- Vérifier les lieux,
- Identifier les zones dangereuses,
- Poser des questions aux vendeurs,
- Éviter d’exposer les visiteurs à des risques.
En cas de litige, il doit pouvoir prouver qu’il s’est informé.
👉 C’est une obligation de prudence qui engage sa responsabilité.
✔ 3. L’agence n’est pas responsable de tout
Lorsque le mandat prévoit la substitution, l’agence immobilière n’a pas à répondre des fautes de son agent commercial.
En conclusion
Cet arrêt rappelle un principe fondamental : « La sécurité des visiteurs est une responsabilité partagée, mais pas identique pour tous ».
- Le vendeur doit signaler et sécuriser les dangers.
- L’agent commercial doit vérifier, anticiper et protéger les visiteurs.
- L’agence immobilière est exonérée si elle a délégué les visites.
Pour les agents commerciaux, cette décision souligne l’importance d’être vigilants, surtout dans les biens peu connus ou comportant des zones sensibles.
