Un promoteur peut être tenté de confier la recherche de terrains ou la commercialisation des biens qu’il construit à un Agent Commercial. Cette pratique est illégale. Un promoteur ne peut donner un mandat qu’à un Agent Immobilier.
Selon l’arrêt de la Cour de cassation du 23 février 2012 (1re civ., n° 10- 18343), « les dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 s’appliquent aux personnes livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l’article 1er de cette loi, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause ».
Ainsi, un contrat conclu entre un Agent Commercial et un promoteur en violation de la loi est nul. L’Agent Commercial sera débouté de sa demande de paiement d’indemnités.
Cet arrêt se situe dans la lignée de la jurisprudence antérieure qui prononce la nullité du contrat d’Agent Commercial conclu avec un promoteur. L’Agent Commercial ne peut exercer son activité que pour le compte d’un Agent Immobilier.
En effet, seul le détenteur d’une carte professionnelle d’ «Agent immobilier» peut habiliter un Agent Commercial (Cass. com., 18 octobre 2011, n° 10-30087, Cass. 1re civ., 28 avril 2011, n° 10-14258). La Cour de cassation en fait une application stricte même dans le Cas de la nullité du mandat d’origine entre le promoteur et l’Agent Immobilier (Cass. 1re civ., 17 mars 2016, n°14-21738).
Dans cette affaire, un promoteur avait confié à un Agent Immobilier un mandat de vente qui, lui-même, en avait confié la commercialisation à un Agent Commercial titulaire de la « carte de collaborateur ».
Les relations entre le promoteur et l’Agent Commercial se dégradant, le promoteur résilia le mandat de vente, puis l’annulation dudit mandat fut prononcée judiciairement pour défaut du report du numéro d’enregistrement sur le mandat. Du fait de la nullité du mandat, l’Agent Immobilier a été condamné à rembourser au promoteur les honoraires perçus.
L’Agent Commercial, qui avait reçu du promoteur une procuration pour signer les contrats de réservation, se prévalait d’un lien commercial direct avec le promoteur et l’a assigné en paiement direct d’une somme de près de 150 000 euros.
La Cour de cassation refuse de reconnaître un lien direct entre l’Agent Commercial et le promoteur, au motif « que les Agents Commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, les activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle ».
Si la nullité de la relation contractuelle promoteur / Agent Commercial est sanctionnée civilement par la perte du droit à honoraires, elle est également passible de sanctions pénales.
Dans une affaire ancienne (Cass. crim., 17 novembre 1993, n° 93-80062), un Agent Commercial qui avait conclu un mandat avec un promoteur a été déclaré coupable d’exercice illégal de la profession d’Agent Immobilier et a été condamné à une très grosse amende.
Plus récemment, c’est une société italienne, chargée par un promoteur de commercialiser divers biens immobiliers en France, qui est condamnée pour exercice illégal avec condamnation à une très forte amende civile (Cass. crim, 23 avril 2013, n° 12-83576).
Dans un autre arrêt de la Cour de cassation, un Agent Commercial, qui a voulu vendre des biens en VEFA d’un promoteur immobilier, a été débouté du paiement de ses commissions.
L’Agent Commercial avait voulu passer en direct, sans son mandant Agent Immobilier, qui lui avait délivré la « carte de collaborateur ». Cette action est une violation de l’article 134.1 alinéa 2 du Code du commerce et de la Loi ENL 2005, car un Agent Commercial ne peut réaliser des prestations relevant d’une carte professionnelle (dite carte T).
En traitant en direct avec un promoteur, il procède à une action d’entremise en matière immobilière, sans être habilité par un porteur de carte T. Si le promoteur ne détient pas lui – même une carte T, l’Agent Commercial doit passer par son mandant Agent Immobilier.
En conclusion, les promoteurs qui souhaitent externaliser la recherche de terrains à bâtir ou la commercialisation de biens immobiliers à construire doivent impérativement contracter avec des Agents immobiliers qui pourront alors confier les missions à leurs Agents Commerciaux. C’est l’occasion de revenir sur la relation Agent Immobilier / Agent Commercial au visa de la loi Hoguet.
