S’agissant des aspects réglementaires issus de la loi Hoguet dans cette relation, rappelons les points ci-après :
L’Agent Commercial en immobilier ne peut pas exercer sous forme de société commerciale
La question a été très clairement tranchée (CE 9 juin 2006, n°262639, SARL JCM) : « Seules peuvent être habilitées, en vue de la négociation ou du démarchage par le titulaire d’une carte professionnelle, des personnes physiques ».
L’Agent Commercial doit être titulaire d’une « carte de collaborateur »
La « carte de collaborateur » permet de justifier des pouvoirs confiés à l’Agent Commercial (signature des mandats) et conditionne son droit à honoraires. (Cf. Cass. 1re civ., 5 avril 2012, n° 11-15569 = non-paiement des commissions à un Agent Commercial pour cause de défaut d’attestation d’habilitation.
L’Agent Commercial doit être titulaire d’une assurance en responsabilité civile professionnelle
Cela implique que, chaque année, la prime d’assurance soit acquittée en temps et en heure par l’Agent Commercial. L’Agent Immobilier doit le vérifier régulièrement.
L’Agent Commercial doit obligatoirement se former 14 H par an au minimum
Comme tout professionnel de l’immobilier (Agent Immobilier ou collaborateur salarié), l’Agent Commercial doit effectuer 14 heures de formation par an ou 42 heures sur trois années consécutives avant le renouvellement de sa « carte de collaborateur ».
C’est à l’Agent immobilier de vérifier que ses collaborateurs (tous statuts confondus) sont à jour de leurs obligations de formation (article 6 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016).
L’Agent Commercial a des pouvoirs limités
Selon l’article 4 loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, il est strictement interdit à l’Agent Commercial de :
- Recevoir ou détenir des sommes d’argent, effets ou valeurs ;
- Donner des consultations juridiques ;
- Rédiger des actes, à l’exception des mandats à condition qu’il soit habilité par le titulaire de la carte ;
- Assurer la direction d’une agence, d’une succursale ou d’un bureau ayant l’apparence d’une agence immobilière.
Rappelons que d’autres obligations, non directement issues de la loi Hoguet, sont à respecter par l’Agent Commercial, comme celle de s’immatriculer à l’URSSAF en sa qualité de travailleur indépendant, profession libérale.
L’Agent Immobilier doit vérifier régulièrement le paiement de ces obligations fiscales et sociales de son Agent Commercial, sous peine de devoir les payer lui – même. (Devoir de vigilance)
Un promoteur immobilier ne doit pas « recruter » un Agent Commercial. Le non-respect de cette interdiction est sanctionné civilement et pénalement.