Les limites du rôle de l’indicateur-apporteur d’affaires
Une interrogation grandissante concerne la définition de l’indicateur en matière de transaction immobilière.
Quelle est sa fonction exacte ? Quelle est la limite qu’il ne doit pas dépasser et surtout qu’elles sont toutes les sanctions civiles, administratives ou pénales attachées à la violation de la règlementation ?
1) Les textes
Si la notion d’intermédiaire est relativement simple « est intermédiaire toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération, l’intermédiation en transaction immobilière »). Celle d’indicateur suscite de nombreuses questions.
Selon la loi HOGUET il existe trois catégories d’intermédiaires en transaction immobilière, l’Agent Immobilier, le négociateur salarié et le négociateur indépendant inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (R.S.A.C.).
Les personnes dont le rôle se limite, contre rémunération ou à titre gratuit, à indiquer les coordonnées d’une personne intéressée à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier peuvent être considérées comme apporteur d’affaires.
La rémunération allouée au titre de l’activité d’intermédiation en transaction immobilière ne peut être versée qu’à l’un des intermédiaires mentionnés aux Articles 1 et 4 de la loi HOGUET. La disposition ci-dessus ne fait pas obstacle au versement d’une commission d’apport aux indicateurs
Rien de précis quant à ce que recouvre exactement la fonction d’indicateur.
2) Une fonction et non pas un métier
La définition d’intermédiaire en transaction immobilière, obéit à une double logique :
- celle de créer un statut d’ordre public permettant de professionnaliser les intervenants à l’intermédiation,
- mais également de mettre en avant un statut protecteur pour les clients et consommateurs.
La notion d’indicateur ne peut donc être interprétée que de façon restrictive. L’indication est une activité simple sans particularité, se réalisant rapidement.
Ainsi, noter les coordonnées d’une personne à contacter, donner une carte de visite à cet interlocuteur, ne dénature pas la fonction même d’indicateur. En d’autres termes, l’indication est une activité instantanée.
Le simple nom de « indicateur » renseigne d’ailleurs sur sa fonction exacte : indiquer l’un à l’autre, car l’indicateur est celui dont le rôle « se limite » à « indiquer » ou « transmettre » les coordonnées.
Le seuil de rémunération est donc extrêmement bas puisque le simple fait « d’exposer oralement ou par écrit à un client potentiel » les coordonnées d’un professionnel de l’immobilier, défini aux articles 1 et 4 de la loi HOGUET, et recevoir une commission au titre de cette activité ne qualifie pas d’être un professionnel en transaction immobilière.
Indiquer un intermédiaire en transaction immobilière à un tiers c’est lui donner les coordonnées d’un professionnel susceptible de répondre à sa demande. Symétriquement, un indicateur indiquera à un professionnel, une personne vendant un bien immobilier ou en recherche d’un bien immobilier. L’indication est un acte simple permettant à deux personnes qui ne se connaissent pas de se rencontrer.
L’indication est un acte immédiat, un acte simple correspondant à une rencontre fortuite ou quasi fortuite au terme de laquelle, grâce à l’indicateur, l’échange de coordonnées permettra à deux personnes (client et professionnel) qui ne se connaissaient pas de se rencontrer.
C’est donc une fonction, et non pas un métier.
3) Les documents publicitaires
Deuxième question, portant sur le fait de savoir si l’indicateur peut remettre, lors de l’indication au client d’un professionnel de l’immobilier, des documents publicitaires à cette personne « intéressée ».
La question est de savoir si ces documents publicitaires peuvent être génériques, c’est-à-dire établis sur un mode impersonnel ou peuvent être individualisés sur le cas spécifique du client démarché.
Partir de l’idée que ces documents publicitaires pourraient être individualisés, par exemple une pré-sélection fondée sur différentes informations, afin de produire la publicité la plus adaptée, nous éloigne de l’indication.
Il n’est donc pas possible d’avoir des documents publicitaires autres que génériques.
4) Les actes administratifs
Autre question fréquemment posée sur les indicateurs, le fait de savoir si la réalisation d’actes administratifs par un indicateur, recueils de données, récupération de pièces, va au-delà de la remise de documents publicitaires génériques.
Les actes administratifs font franchir la frontière entre indicateur et le professionnel. L’acte administratif participe à la création du contrat, il en est l’étape initiale.
Il relève d’un acte consistant à effectuer « tous travaux et conseils préparatoires » à la réalisation du contrat.
Il faut insister sur ce point, l’indication est une activité instantanée, tandis que l’acte administratif est une activité supposant des actes successifs s’écoulant durant une période plus ou moins longue (recueillir des données, les compiler, les mettre en forme…).
A prohiber donc…
5) A retenir
Face à une interrogation sur la qualification d’un apporteur /indicateur, il faut retenir ce critère simple : ce qui n’est pas instantané ne relève pas de la fonction d’indicateur mais du métier.
Sans statut propre, un apporteur d’affaires qui tire des revenus de son activité doit se déclarer a minima comme micro-entrepreneur.
Ni Négociateur salarié, ni Agent Commercial, l’apporteur d’affaires peut intervenir ponctuellement, voire exceptionnellement, pour le compte d’un Agent Commercial dans le cadre d’une mise en relation ou l’obtention d’une information privilégiée ayant permis a l’Agent Commercial de facturer des commissions.
Sa rémunération n’est définie par aucun statut juridique, fiscal ou social spécifique. En théorie, une société peut rémunérer un tiers, soit comme salarié, soit comme co-contractant.
Dans le cas d’un apporteur d’affaires, sa rémunération sur la base d’une facture émise par celui-ci ne pose aucun problème mais appelle cependant quelques précautions.
Tolérance de l’administration fiscale
Si l’apporteur d’affaires dispose d’un numéro Siret, cela ne présente aucune difficulté, sous réserve de s’assurer que cette structure est à jour de ses obligations fiscales et sociales.
Le problème provient du fait de tiers, souvent des personnes physiques, qui ne disposent pas de structure de facturation. Pour les commissions d’un montant très limité, il y a une tolérance de la part de l’administration fiscale, mais rien d’officiel. Dans tous les cas, ces commissions doivent être déclarées.
Pour les commissions plus significatives, l’Agent Commercial doit s’assurer que le bénéficiaire de la commission dispose effectivement d’un statut juridique, social et fiscal.
Naturellement, on pense au statut de micro – entreprise, très facile à mettre en place et à gérer.
Attention aux contrôles de l’URSSAF
Cependant, c’est la partie sociale qui peut poser des difficultés car les micro – entrepreneurs ont le statut de travailleurs non salarié et sont donc à ce jour rattachés à l’Urssaf (sécu – indépendants).
La liquidation d’une structure de micro – entrepreneur peut prendre du temps concernant la partie sociale. Il est extrêmement important que l’Agent Commercial s’assure que l’inscription au RCS est effectivement réalisée et qu’il ne se contente que le numéro Siret est « en cours d’attribution », « en cours de création », etc.
Il est certain que le bénéficiaire n’immatriculera jamais sa structure de facturation. Le risque, en cas de contrôle Urssaf, est que l’inspecteur demande le détail des comptes honoraires et cela arrive de plus en plus souvent. Si des factures ne comportent pas de numéro Siret, il peut considérer qu’il s’agit de rémunération nette versée et rappelle, dans ce cas, les cotisations sociales salariales et patronales. Sans compter qu’il peut considérer qu’il s’agit de travail illégal !
En conclusion, il n’existe pas de réponse miracle sur la question de la rémunération des apporteurs d’affaires. Comme nous l’avons vu, pour les commissions significatives, l’Agent Commercial doit être extrêmement vigilante au formalisme de la facturation, un point contrôlé régulièrement par les inspecteurs de l’Urssaf et fiscaux.
