Très souvent, des Agents Commerciaux appellent car leur mandant, l’Agent Immobilier paye leurs commissions avec de longs délais, après l’acte notarié.
Le paiement ponctuel des commissions est une obligation du mandant.
La Cour de justice des communautés européennes précise les conditions du droit à commission de l’Agent Commercial.
Cette précision recadre les diverses interprétations, étant précisé que la solution paraît dans la logique de l’esprit du contrat qui est un mandat, l’Agent Commercial agissant au nom et pour le compte de son mandant.
Le droit à commission de l’Agent Commercial est un droit essentiel pour toutes les opérations conclues grâce à son intervention.
Plusieurs jurisprudences ont fait droit aux Agents Commerciaux en jugeant que « la rupture des relations commerciales incombe au mandant qui ne paye les commissions dues à l’Agent Commercial »
La loi accorde aux Agents Commerciaux une indemnité en réparation du préjudice subi à la suite d’une rupture du contrat.
Le mandat d’intérêt commun, « prévoit un devoir de loyauté réciproque des parties et l’obligation du Mandant de mettre l’Agent Commercial en mesure d’exécuter son contrat ».
Le fait qu’un mandant ne paye pas les commissions rend impossible la poursuite normale de l’exécution du mandat et constitue des circonstances rendant la rupture de celui-ci.
Après plusieurs gentilles demandes de paiement de commissions, l’Agent Commercial doit adresser, sans tarder, par lettre recommandée, avec avis de réception, une « mise en demeure de payer, sous huit jours, les factures de commissions sur les ventes dont les actes notariés ont été réalisés et pour lesquelles il est intervenus ». Demander aussi des intérêts au taux légal.
Terminer par « A défaut de paiement sous huit jours, je considèrerai que le mandat est rompu à votre initiative, sans obligation de préavis, et avec pour conséquence le paiement des indemnités prévues par les usages de la profession ».
Si l’Agent Immobilier ne s’exécute pas au bout des huit jours, vous devez faire une requête dite « injonction de payer », à solliciter auprès du Président du Tribunal compétent, du lieu du siège social de l’Agent Immobilier. Cette « injonction de payer » est très peu onéreuse et peut se faire sur Internet ou physiquement auprès du Tribunal compétent.
Le débiteur a un maximum de trente jours pour payer, ou pour contester l’injonction.
S’il paye, la procédure s’arrête, à moins que de souhaiter rompre le mandat.
L’Agent Commercial est en droit de ne plus continuer à travailler, pour faute de sa part, avec le motif de non – paiement de commissions.
S’il ne paye pas, alors c’est l’assignation devant le Tribunal. Dans cette assignation, l’Agent Commercial peut réclamer les commissions non – payées, les indemnités en réparation du préjudice subi, pour la rupture du contrat à initiative de l’Agent Immobilier, les commissions sur le « droit de suite » des mandats de vente que vous avez rentrés et/ou sortis.
Le droit de suite ne s’éteint que lorsque le mandat de vente ou de recherche est résilié ou exécuté.
Si le litige total, paiement des commissions plus indemnités de rupture du contrat, est au – delà de 10 000 €, il est nécessaire de se faire assister par un avocat afin de rédiger l’assignation. Il sera votre représentent par la suite auprès du médiateur et/ou du Tribunal.
Par contre, il est obligatoire de justifier le préjudice subi, les investissements matériels et immatériels engagés, afin d’exécuter le mandat, les frais de réemploi justifiés par les rémunérations régulières qui ne seront plus perçues, car l’Agent Commercial ne bénéficie pas de Pôle Emploi en qualité de travailleur indépendant.
