Depuis la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 dite loi ENL (JO du 16 juillet 2006) les Négociateurs Indépendants collaborant avec des agences immobilières n’ont pas d’autre choix que le statut d’Agent Commercial.
Le portage salarial et le statut de V.D.I. ne sont pas adaptés à la loi Hoguet.
En effet l’article 97 de cette loi a modifié la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) règlementant certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce et précise que les Négociateurs non – salariés des Agences immobilières doivent obligatoirement s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (R.S.A.C) du greffe du Tribunal de Commerce du lieu de leur domicile.
Ils relèvent également de la loi Hoguet dont ils doivent respecter les dispositions :
- Ils ne peuvent exercer qu’en nom propre.
- Ils ne sont pas autorisés à établir eux-mêmes les compromis, les promesses de vente ou les baux,
- Ils n’ont pas le droit de percevoir des règlements de la clientèle,
- Ils n’ont pas le droit de donner des consultations juridiques ou de rédiger des actes sous seing privé,
- Ils doivent avoir constamment sur eux « l’attestation de collaborateur » les habilitant à négocier pour des transactions immobilières au nom et pour le compte d’un Agent Immobilier. Cette « attestation de collaborateur » est demandée par l’Agent Immobilier à la CCI de son siège social.
- Ils doivent éviter toute confusion avec les Agents immobiliers, titulaires de la « carte de transaction immobilière », titre reconnu et d’ordre public. Ce sont eux seuls qui sont habilités à établir les documents et à percevoir les règlements des clients.
Il faut également préciser que, avec le statut d’Agent Commercial mandataire, ils n’acquièrent pas l’ancienneté nécessaire pour pouvoir ultérieurement, s’ils le souhaitent, ouvrir leur propre agence immobilière. Ils devront faire une V.A.E. pour le devenir.
Ce sont des professionnels indépendants. Ils ne doivent donc pas accepter d’être assimilés à des salariés et d’être soumis à un quelconque lien de subordination. Ils n’ont pas à avoir des réunions à jour ou horaire fixes, des permanences à assurer à l’agence, un bureau dédié à leur nom, des tâches spécifiques à accomplir dans l’agence immobilière, etc.
Il leur est conseillé d’avoir plusieurs mandants, bien évidemment non concurrents entre eux.
D’un point de vue fiscal et social, les Agents Commerciaux mandataires relèvent du régime des BNC. Ils sont assujettis à la TVA (sauf régime de la micro-entreprise) et ils peuvent opter pour le régime de micro-entrepreneur dès lors qu’ils répondent aux critères de celui-ci.
Le contrat d’Agent Commercial mandataire s’apparente au contrat habituel des mandataires avec, toutefois, des dispositions spécifiques propres aux règles impératives de la loi Hoguet.
Il est vivement recommandé :
- de soumettre explicitement le contrat aux textes législatifs applicables,
- De bénéficier de l’exclusivité sur le secteur (exclusivité géographique et/ou de clientèle),
- De définir avec précision les taux de commission et leur assiette,
- De stipuler le droit à l’indemnité de cessation de contrat,
- De prévoir les modalités de transmission du contrat,
- De ne pas avoir de clause de non concurrence post-contractuelle.
Il est rare qu’un contrat d’Agent Commercial mandataire comporte une clause d’exclusivité de secteur. Cette exclusivité de secteur n’est pas obligatoire mais conseillée.
La plupart des différends concerne le non- paiement des commissions car l’Agent Immobilier conteste souvent le droit à commissions de l’Agent Commercial mandataire. Celui-ci doit donc pouvoir justifier de ses interventions :
- En cosignant les mandats qu’il a obtenus et qui sont conclus entre l’Agence immobilière et le client,
- En conservant une copie des compromis signés grâce à son intervention,
- En conservant une copie des mandats de vente ou de recherche ainsi que des lettres d’intention d’achat qu’il aura fait signer,
- En faisant signer aux acheteurs potentiels des bons de visites mentionnant ses coordonnées légales complètes. (Loi TRACFIN)
La loi ALUR du 24 mars 2014 impose de nouvelles obligations aux professionnels de l’immobilier afin de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professionnels de l’immobilier et de durcir les conditions d’exercice des activités immobilières régies par la loi Hoguet.
- La délivrance des attestations est désormais confiée aux Chambres de Commerce et d’Industrie (Décret du 19 juin 2015).
- Les Agents Commerciaux mandataires doivent désormais pouvoir justifier à tout moment d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle – RCP (décret du 29 juin 2015), notamment pour la délivrance et le renouvellement de leur attestation d’habilitation.
- Les Agents Commerciaux en Immobilier ont également une obligation de formation professionnelle continue de 14 heures par an et/ou 42 heures consécutives sur trois ans, pour le renouvellement de leur « attestation de collaborateur ».
