Très souvent, des Agents Commerciaux mandataires en immobilier nous appellent car leur Agent Immobilier paye leurs commissions avec de longs délais, après l’acte notarié.
Le paiement ponctuel des commissions est une obligation de l’Agent Immobilier.
La Cour de justice des communautés européennes précise les conditions du droit à commission de l’Agent Commercial.
Cette précision recadre les diverses interprétations, étant précisé que la solution paraît dans la logique de l’esprit du contrat d’intérêt commun, l’Agent Commercial agissant au nom et pour le compte de l’Agent Immobilier.
Le droit à commission de l’Agent Commercial est un droit essentiel pour toutes les opérations conclues grâce à son intervention.
Plusieurs jurisprudences ont fait droit aux Agents Commerciaux en jugeant que « la rupture des relations commerciales incombe à l’Agent Immobilier qui ne paye les commissions dues l’Agent Commercial »
La loi accorde aux Agents Commerciaux une indemnité en réparation du préjudice subi à la suite d’une rupture du contrat. (Article 134 – 12 du Code de Commerce)
Le mandat d’intérêt commun, « prévoit un devoir de loyauté réciproque des parties et l’obligation de l’Agent Immobilier de mettre l’Agent Commercial en mesure d’exécuter son contrat ».
Le fait qu’un Agent Immobilier ne paye pas les commissions rend impossible la poursuite normale de l’exécution du contrat et constitue des circonstances rendant la rupture de celui – ci.
Après plusieurs gentilles demandes de paiement de commissions, l’Agent Commercial doit adresser, sans tarder, par lettre recommandée, avec avis de réception, une « mise en demeure de payer, sous huit jours, les factures de commissions sur les ventes dont les actes notariés ont été réalisés et pour lesquelles il est intervenu ». Il doit demander aussi des intérêts au taux légal.
Il doit terminer par « A défaut de paiement sous huit jours, je considèrerai que le contrat est rompu, sans obligation de préavis, et avec pour conséquence le paiement des indemnités prévues par les usages de la profession ».
Si l’Agent Immobilier ne s’exécute pas au bout des huit jours, l’Agent Commercial doit faire une requête dite « injonction de payer », à solliciter auprès du Président du Tribunal de Commerce, du lieu du siège social de l’Agent Immobilier. Cette « injonction de payer » est peu onéreuse et peut se faire sur Internet ou physiquement auprès du Tribunal de Commerce.
L’Agent Immobilier a un maximum de trente jours pour payer, ou pour contester l’injonction.
S’il paye, la procédure s’arrête, à moins que l’Agent Commercial souhaite rompre le contrat.
L’Agent Commercial est en droit de ne plus continuer à travailler pour l’Agent Immobilier, pour faute de sa part, avec le motif de non – paiement de commissions.
S’il ne paye pas et s’il ne conteste pas les commissions dues, l’injonction est exécutoire.
Si l’Agent Immobilier conteste, alors l’Agent Commercial doit l’assigner devant le Tribunal compétent. Dans cette assignation, il peut réclamer les commissions non – payées, les indemnités en réparation du préjudice subi, pour la rupture du contrat, les commissions sur le « droit de suite » des mandats de vente qu’il a rentrés et/ou sortis.
Le droit de suite ne s’éteint que lorsque le mandat de vente ou de recherche est résilié ou exécuté.
Si le litige total, paiement des commissions plus indemnités de rupture du contrat, est au – delà de 10 000 €, l’Agent Commercial doit être assisté par un avocat afin de rédiger l’assignation. Il le représentera par la suite auprès du médiateur et du Tribunal.
L’Agent Commercial doit justifier le préjudice subi, les investissements matériels et immatériels qu’il a engagés, afin d’exécuter le contrat, les frais de réemploi justifiés par les rémunérations régulières qu’il ne perçoit plus, car il ne bénéficie pas de Pôle Emploi en qualité de travailler indépendant.
